🏷️ 신건 100% 🧾 인수 0원 🏢 1·2층 근린 / 3·4층 창고 💰 현재 미배당 0원
울산지방법원 2025타경12185. 울산 동구 방어동 1158-1, 1158-14, 1158-15 토지와 문현로 34 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 근린생활시설(디디바바문구), 3·4층 창고시설이고, 3·4층은 현황 공실입니다. 제시외 건물인 경량철골조 판넬지붕 단층 현관도 매각에 포함됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 소유자 박지운이 2019.10.25 소유권을 취득했고, 2023.09.01 울산수산업협동조합 앞으로 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 김정연 근저당, 울산신용보증재단 가압류, 동구(울산광역시) 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 1158-1, 1158-14, 1158-15 · 울산광역시 동구 문현로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1·2층 근린생활시설(디디바바문구) · 3·4층 창고시설(현황 공실) |
| 소유자 | 박지운 |
| 감정가 / 최저가 | 2,341,141,160원 / 2,341,141,160원 (신건 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산수산업협동조합 / 1,681,944,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 현관) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 배당모델상 매수인이 승계하는 임차보증금도 없고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 1·2층은 실제 문구도매점으로 이용되고 있으므로 입찰 전 현재 점유자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 회차별 자금구조 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,341,141,160원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 2,341,141,160원입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린생활시설과 창고가 결합된 물건은 아파트처럼 단순한 평형 비교가 어렵기 때문에 임대수익·공실·토지와 건물의 활용성을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,341,141,160원 | 0원 | 136,134,748원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,872,912,928원 | 327,411,201원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,498,330,342원 | 698,247,961원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,179,195,000원이 모두 배당되는 것으로 계산되고 소유자에게 136,134,748원이 남습니다. 1회 유찰 시에는 채권 미배당액이 327,411,201원, 2회 유찰 시에는 698,247,961원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 구조일 뿐, 배당모델상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,341,141,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,811,412원 |
| 1. 근저당 · 울산수산업협동조합 | 2,100,000,000원 | 2,100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김정연 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 34,195,000원 | 34,195,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 136,134,748원 |
현재 회차에서는 채권 미배당 0원, 소유자 잔여 136,134,748원으로 계산됩니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화암초등학교 북서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·다가구주택·아파트·업무시설이 혼재합니다. 제반 환경은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 1·2층은 근린생활시설인 디디바바문구, 3·4층은 창고시설이며 3·4층은 현황 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트 및 철골조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기설비와 부분 냉·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 토지는 완경사·사다리형, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 1·2층은 영업 중입니다. 현장 점유자, 사용계약, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 3·4층 창고시설은 현황 공실입니다. 공실 유지비와 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 방어동 1158-1, 1158-14, 1158-15 토지와 건물, 제시외 단층 현관이 함께 매각됩니다. 경계와 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차는 감정가 100%입니다. 근린시설·창고의 임대수익과 주변 거래·수익률을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유와 가격”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.01 울산수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 창고시설이 결합된 4층 건물입니다. 1·2층은 영업 중이고 임대관계가 미상이며, 3·4층은 공실입니다.
따라서 현재 최저가 2,341,141,160원을 단순히 감정가나 인수액만 보고 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 등기상 인수는 깔끔하지만, 신건 감정가 100%·복합용도·점유 미상·창고 공실을 감안하면 보수적 검증이 필요한 물건입니다.
