창원지방법원 2024타경104709. 마산웰메이드시티 16층 1615호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 정재훈이며, 2019.09.05 소유권이전과 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당 75,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 경남신용보증재단 107,000,000원, 신용보증기금 45,000,000원, 신한카드 주식회사 19,387,296원, 삼성카드 주식회사 7,780,304원의 가압류가 이어졌고 2024.08.06 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경104709 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서동2길 60, 16층1615호 (신포동2가,마산웰메이드시티) |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 구조 / 층 | 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상27층 지하4층 · 16층 1615호 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 64,130,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.05 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.04.17 등기된 뒤 2024.04.30 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현철 | 본건 전부 | 2021.01.06 | 8,000원 | 2024.09.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JIE(상가건물임대차 현황서상) | 미상 | 2020.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2019.09.05보다 늦습니다. 정현철은 2021.01.06 전입했고 2024.09.20 배당요구를 했으며, LI JIE는 상가건물임대차 현황서상 2020.07.23 전입으로 확인됩니다. 따라서 현재 확인된 전입 순서만 놓고 보면 두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 107,000,000원 | 20,236,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,387,296원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,780,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 254,767,600원 중 예상 배당액은 95,836,000원, 미배당은 158,931,600원입니다. 경남신용보증재단부터 미배당이 발생하고 이후 채권자는 현재 시뮬레이션상 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 0원은 유지, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 158,931,600원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 178,178,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 193,576,560원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 158,931,600원에서 193,576,560원으로 증가하지만, 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 인수채무로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 업무시설·판매시설·제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남서측·북서측·남동측으로 소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1,810,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 정현철과 LI JIE의 실제 점유 여부, 사용부분과 현재 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
- LI JIE 임대차 확인. 보증금·점유부분·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 관련 서류를 대조하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태 확인이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정 이용상태 업무시설(오피스텔)을 함께 확인하고 실제 이용·관리 현황을 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 98,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인은 생략할 수 없다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.05 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이므로 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가 당시 내부조사가 불가능했으며 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. LI JIE의 보증금과 점유부분도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격과 현장은 추가 확인”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
