울산지방법원 2025타경12419. 경남 양산시 북부동 소재 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기 건물은 북부동 186, 도로명주소 북안북9길 4로 확인되고, 공동담보에는 북부동 186·186-11·187-3 토지가 함께 잡혀 있습니다. 현재 소유자는 김영철·최지원이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 중심은 2023.06.16. 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 4,632,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준이고, 이후 광안신용협동조합·비엔케이캐피탈주식회사·경남신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2026.01.30. 말소기준 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2026.07.20. 공유자 최지원 지분에는 부산회생법원의 파산선고결정이 등기돼 있어 진행 상태와 최신 원본 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12419 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북부동 187-3 |
| 등기 건물 | 경상남도 양산시 북부동 186 · 경상남도 양산시 북안북9길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 주차장·기계실 등 · 2층 안내실·로비·숙박시설 · 3~8층 숙박시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 8층 |
| 소유자 | 김영철 2분의 1 · 최지원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,269,726,150원 / 6,269,726,150원 (신건) |
| 청구금액 | 3,736,694,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2019.10.28. 김영철·최지원이 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤, 2023.06.16. 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 공동담보는 북부동 186·186-11·187-3입니다. 이후 등기된 광안신용협동조합 가압류 200,000,000원, 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 59,586,751원, 경남신용보증재단 가압류 35,959,758원 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 현황·용도 — 주거용이 아니라 숙박시설 중심
감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 8층으로, 1층은 주차장·기계실 등, 2층은 안내실·로비·숙박시설, 3~8층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 외벽은 치장타일·드라이비트·징크판넬 등, 내벽은 인테리어·벽지·타일 등으로 마감됐고, 승강기·소화전·냉난방·화재탐지·CCTV 설비 등이 설치돼 있습니다.
건물은 최근 6년 이내 리모델링된 것으로 조사됐으며, 옥상계단실 및 기계실, 8층 발코니, 8층~옥상 외부 구조물, 자동출입문 등은 구조와 현상을 감안해 건물 재조달원가에 포함하여 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,269,726,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 65,097,262원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 4,632,000,000원 | 4,632,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 광안신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 59,586,751원 | 59,586,751원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 경남신용보증재단 | 35,959,758원 | 35,959,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,277,082,379원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 4,927,546,509원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,277,082,379원입니다. 1회 유찰 시 매각가 5,015,780,920원에서도 채권자 총 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여 35,676,602원이 남습니다. 2회 유찰 시 매각가 4,012,624,736원에서는 미배당 957,448,020원이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 북부동 ‘북부사거리’ 동측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·숙박시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 도로 조건은 중로1류 또는 소로2류와 접하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지 자료. 토지 자료 중 200.0㎡ 토지는 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업나지’, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
- 시설. 승강기·소화전·냉난방·화재탐지·CCTV 설비 등이 설치돼 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 6,269,726,150원 | 0원 | 1,277,082,379원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 5,015,780,920원 | 0원 | 35,676,602원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 4,012,624,736원 | 957,448,020원 | 0원 | 0원 |
배당 구조만 보면 1회 유찰까지는 채권자 총 청구액 4,927,546,509원이 모두 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 소유자 잔여가 사라지고 957,448,020원의 미배당이 발생하지만, 계산상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매수인의 등기상 인수액이 늘어나는 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.06.16. 을구 22번 근저당권과 2026.01.30. 수협엔피엘대부주식회사로의 이전등기를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 파산등기 확인. 최지원 지분에 2026.07.20. 파산선고결정이 있으므로 경매기록과 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 토지 현황 차이. 목록 2 토지는 공부상 ‘전’, 현황은 상업나지·주차장 부지이며 농지취득자격증명은 필요 없으나 원상회복 가능성이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 복수 토지가 공동담보·일괄매각 구조이므로 각 목록의 경계와 현황을 개별 확인하세요.
- 점유관계. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 숙박시설 실제 운영자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시설 상태. 최근 6년 이내 리모델링 조사 내용과 옥상계단실·기계실·발코니·외부 구조물·자동출입문 등의 실제 현황을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 신건 최저가는 6,269,726,150원입니다. 상업용 숙박시설과 토지를 묶은 일괄매각인 만큼 권리만으로 응찰가를 정하지 말고 현장과 수익·운영 상태를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 경매기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 6,269,726,150원과 1회 유찰 5,015,780,920원에서는 채권자 총 청구액도 전액 배당됩니다.
다만 물건의 성격은 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 실제 이용은 2~8층 숙박시설 중심이고, 복수 토지와 건물을 일괄매각하며, 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다르고 원상회복 가능성이 명시돼 있습니다. 여기에 2026.07.20. 공유자 최지원 지분의 파산선고까지 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 현황·절차·가격 검증은 반드시 별도 확인”입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 숙박시설과 토지의 실제 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 보수적 접근이 맞습니다.
