울산지방법원 2025타경12491. 울산 중구 학성동 강변경남팰리스 15층 1501호, 전용 84.648㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 경남산업개발주식회사이고, 말소기준권리는 2022.03.02 설정된 강남새마을금고 채권최고액 282,000,000원의 근저당권입니다. 이후 2023.04.04 최정애 명의 소유권이전청구권가등기, 국세 압류, 울산광역시 중구 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 입력된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 별도의 보증금이나 후순위 권리를 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 “인수 0원 = 가격 메리트”는 아닙니다. 현재 최저매각가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원보다 높고, 최신 거래인 2026.08의 14층 거래도 300,000,000원입니다. 최근 거래 흐름 역시 -4.9%로 하락해, 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 시세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12491 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 15층 1501호 · 도로명 울산광역시 중구 내황7길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.648㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 경남산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 243,035,120원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.02 근저당권 · 강남새마을금고 · 채권최고액 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 가등기 종류 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있어 실제 점유·임대관계는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
말소기준 근저당권은 2026.07.14 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기돼 있습니다. 배당표는 제공된 기준에 따라 근저당권 채권최고액 282,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 300,000,000원인데 신건은 325,000,000원
강변경남팰리스는 34세대, 사용승인일은 2022.02.09이며 대상 면적은 84.648㎡입니다. 확보된 동일 면적대 실거래 12건을 보면 전체 평균은 312,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.65㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 84.81㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2025.01 | 84.65㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 84.65㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 84.65㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 84.81㎡ | 15 | 322,000,000원 |
| 2024.05 | 84.65㎡ | 18 | 325,000,000원 |
| 2024.04 | 84.65㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2023.11 | 84.65㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.10 | 84.65㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2023.06 | 84.65㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.65㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 312,750,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득금액인 325,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 108.3%입니다. 최신 거래 역시 2026.08 14층 300,000,000원으로, 현재 경매 최저가가 최근 시장보다 높습니다. 전체 평균 312,750,000원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 348,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있고 최근 흐름은 -4.9%입니다. 따라서 신건 가격에 “시세보다 저렴하다”는 평가는 할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 325,000,000원 | 282,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 26,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 77,712,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,350,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,650,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 282,000,000원이 전액 배당되고 37,650,000원이 소유자 교부액으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 현재 아파트로 이용 중인 집합건물입니다.
- 입지. 울산광역시 중구 학성동 옥성초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·단독 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 15층 1501호이며, 급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,269.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 소로3류에 접하고, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 34세대 규모이며, 실거래는 293,000,000원부터 348,000,000원까지 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.4회, 매각률 22.22%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 실질취득 325,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 108.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -4.9%이므로 전체 평균 312,750,000원보다 최근 300,000,000원 기준을 우선해 판단해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 뒤여서 매각소멸 판정이지만 담보가등기 여부·종류 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.
- 배당 외 세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.14 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기된 사실을 최신 등기부와 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 회차별 가격 점검. 현재 325,000,000원, 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원의 시나리오를 최근 실거래 300,000,000원과 비교해 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이지만, 신건 가격은 시세 이상”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.02 강남새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 입력된 판정상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 갑구 2번 가등기는 성격을 원본에서 한 번 더 확인해야 합니다.
등급을 끌어내리는 핵심은 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득 325,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 108.3%이고, 최근 추세는 -4.9%입니다. 여기에 34세대 규모, 평균 유찰 2.4회, 매각률 22.22%가 겹칩니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 현재 신건 가격은 보류가 맞고, 유찰 후 시세 아래로 내려오는지 확인하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
