울산지방법원 2025타경12508. 양산시 물금읍 양산신도시반도유보라1차아파트 106동 10층 1001호입니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2021.10.28. 현대캐피탈주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 288,000,000원입니다. 이후 2025.09.11. 김상구 채권자의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 인수할 임차보증금도 0원입니다.
가격에서는 반대 신호가 강합니다. 감정가 376,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건이지만, 동일 면적 최근 12개월 실거래 4건 평균은 336,750,000원입니다. 최저가는 최근 평균보다 39,250,000원 높고, 최신 거래 334,000,000원보다도 42,000,000원 높습니다. 전체 7건 평균 381,857,142원만 보면 감정가가 98.5% 수준이지만, 과거 4.38억~4.45억 거래가 포함된 수치라 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 106동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 22층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 오주남 · 2013.10.31. 매매 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상구 / 9,063,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 판단 문제는 없습니다. 등기상 현재 기준이 되는 권리는 2021.10.28. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 288,000,000원입니다. 2025.09.11. 강제경매개시결정은 그 이후에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 앞선 부산은행·한국외환은행·한국주택금융공사·삼성생명보험 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 신건이 높다
동일 면적 120.08㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 이 가운데 가격 판단에 우선할 최근 12개월 거래는 4건이며 평균은 336,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 334,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 120.08㎡ | 13 | 334,000,000원 |
| 2025.11 | 120.08㎡ | 9 | 323,000,000원 |
| 2025.07 | 120.08㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2025.07 | 120.08㎡ | 18 | 335,000,000원 |
| 2022.04 | 120.08㎡ | 15 | 443,000,000원 |
| 2021.09 | 120.08㎡ | 17 | 445,000,000원 |
| 2021.07 | 120.08㎡ | 16 | 438,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.08㎡ | 4건 | 336,750,000원 |
최저가 376,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.7%입니다. 최신 거래 334,000,000원과 비교해도 42,000,000원 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 과거 거래군보다 23.8% 낮은 흐름이라는 점입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 381,857,142원을 근거로 “감정가가 시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,064,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김상구 | 9,063,739원 | 9,063,739원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,872,261원 |
현재 회차 376,000,000원에서는 채권 합계 297,063,739원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 72,872,261원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 376,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 300,800,000원 | 1,274,939원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 240,640,000원 | 60,592,699원 | 0원 |
1회 유찰 시 신청채권자 김상구의 예상배당은 7,788,800원으로 청구액 9,063,739원을 전액 충족하지 못하고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신주중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 10층 1001호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내·외부 가로망 상태는 보통이며 북동측으로 폭 약 25m 이상의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 거래. 실거래 자료상 단지는 622세대, 준공일은 2007.09.19이며 동일 면적 최근 거래는 323,000,000원~355,000,000원 구간입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 381,857,142원보다 최근 12개월 평균 336,750,000원과 최신 거래 334,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -23.8%이므로 과거 4억원대 거래를 현재 시세의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 111.7%이므로 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 300,800,000원, 2회 유찰 시 240,640,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 후 채권 미배당이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 실제 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 측면에서는 복잡한 승계 위험이 드러나지 않습니다. 그러나 감정가 376,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 336,750,000원의 111.7%이고, 최신 거래 334,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군이 과거보다 23.8% 낮아진 흐름까지 감안하면, 전체 평균 381,857,142원만 보고 신건을 저평가로 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 최근 시세에 맞춰 얼마까지 기다릴 수 있느냐입니다.
