울산지방법원 2025타경12550. 울주군 서생면 진하리 301-9의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층이고 사용승인일은 1989.12.13.입니다. 감정 당시 1층은 근린생활시설 ‘24시돼지국밥’과 ‘제이모텔’ 안내실, 2층부터 4층은 ‘제이모텔’ 숙박시설, 5층은 근린생활시설, 지하층은 ‘제이노래방’과 보일러실로 이용되고 있습니다.
등기부상 소유자는 장형민이며 2013.06.11. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.07.08. 설정된 김해농업협동조합 근저당권 2,136,000,000원입니다. 이후 근저당·전세권·압류·가압류·가등기·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12550 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 301-9 · 울산광역시 울주군 서생면 해맞이로 1566 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 1989.12.13. |
| 현재 이용 | 1층 근린생활시설·안내실 · 2~4층 숙박시설 · 5층 근린생활시설 · 지하층 위락시설·보일러실 |
| 토지 | 991.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 중점경관관리구역 |
| 공시지가 | 885,400원/㎡ |
| 소유자 | 장형민 |
| 감정가 / 최저가 | 3,823,188,050원 / 3,823,188,050원 (신건) |
| 청구액 | 1,780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
말소기준은 을구 26번 김해농업협동조합 근저당권입니다. 이후 을구 27번 근저당권, 을구 29·31·32번 전세권, 갑구 32번 압류, 갑구 33번 가압류, 갑구 34번 가등기 및 갑구 35번 경매개시결정은 매각소멸로 분류되어 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 현재 살아 있는 후순위 권리
| 등기 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 26 근저당권 | 김해농업협동조합 | 2,136,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 27 근저당권 | 김원선 → 이두맹 | 170,000,000원 | 매각소멸 |
| 갑구 32 압류 | 국 · 울산세무서장 | - | 매각소멸 |
| 을구 29 전세권 | 노원진 | 100,000,000원 | 매각소멸 |
| 을구 31 전세권 | 이한호 | 120,000,000원 | 매각소멸 |
| 을구 32 전세권 | 김택권 | 50,000,000원 | 매각소멸 |
| 갑구 33 가압류 | 부경양돈협동조합 | 29,381,924원 | 매각소멸 |
| 갑구 34 가등기 | 이두맹 | - | 매각소멸 분류 · 종류 확인 |
별도 임차인 현황은 확인되지 않았고 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 다만 등기부에는 노원진·이한호·김택권 명의 전세권이 존재하며 모두 말소기준 이후 권리입니다. 이들 전세권은 배당표에 반영되어 있고 현재 회차에서는 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건 가격 가점 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 3,823,188,050원을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 현재 회차 실질취득액도 매수인 인수 0원을 반영하면 3,823,188,050원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,823,188,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,631,880원 |
| 2. 을구 26 근저당권 · 김해농업협동조합 | 2,136,000,000원 | 2,136,000,000원 |
| 3. 을구 27 근저당권 · 김원선 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 4. 을구 29 전세권 · 노원진 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 을구 31 전세권 · 이한호 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 을구 32 전세권 · 김택권 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 7. 갑구 33 가압류 · 부경양돈협동조합 | 29,381,924원 | 29,381,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,177,174,246원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,605,381,924원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 1,177,174,246원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 3,823,188,050원 | 2,605,381,924원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,058,550,440원 | 2,605,381,924원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,446,840,352원 | 2,419,971,948원 | 185,409,976원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 전액이 배당되지 않고 185,409,976원의 미배당이 발생하지만, 해당 금액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다. 따라서 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진하해수욕장 서측 인근이며 주위는 주택·근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 해안지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 1층은 24시돼지국밥과 제이모텔 안내실, 2~4층은 제이모텔로 각 층 객실 8실, 5층은 근린생활시설, 지하층은 제이노래방과 보일러실입니다.
- 토지. 면적 991.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 885,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태 기초. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 1989.12.13.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 34번 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 여부와 법적 성격을 반드시 확인하세요.
- 전세권 실제 점유 확인. 노원진·이한호·김택권 명의 전세권은 후순위 소멸 대상이지만 실제 점유와 명도 상태는 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 숙박·근린·위락시설의 실제 운영자와 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래가가 없으므로 인근 토지·근린생활시설·숙박시설 매매사례와 수익성을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증 전
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 김해농업협동조합 근저당 이후의 근저당·전세권·압류·가압류·가등기·경매개시결정도 매각소멸 구조입니다. 권리 흐름만 보면 인수금액 부담은 크지 않습니다.
그러나 신건 최저가 3,823,188,050원을 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없고, 2024.04.23. 가등기는 별도로 종류 확인이 요구됩니다. 게다가 근린생활시설·숙박시설·위락시설이 함께 사용되는 부동산인 만큼 주거용 부동산처럼 단순한 시세 비교만으로 판단하기도 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 가등기 성격은 반드시 확인입니다.
