울산지방법원 2025타경12572. 경상남도 양산시 삼호동 대진칸트리타운 102동 3층 307호 아파트입니다. 감정가는 8,550만원, 현재 최저가는 4,189만 5,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 단지의 최근 12개월 거래 평균 9,425만원과 비교하면 가격 차이가 상당합니다. 표면적으로는 눈길을 끄는 물건입니다.
하지만 등기부를 보면 소유자는 김두현·김민영·김춘대 3명의 공유자입니다. 각각 7분의 2, 7분의 2, 7분의 3 지분을 보유하고 있습니다. 특히 갑구에는 김춘대 지분에 대한 압류와 가압류가 확인됩니다. 여기에 임차인 이동희 씨가 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 매각 대상 지분과 임차인의 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 102동 3층 307호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 면적 73.9㎡ · 13층 건물 중 3층 |
| 단지 현황 | 대진칸트리타운1 · 111세대 · 1991.06.29 준공 |
| 소유자 | 김두현(7분의 2), 김민영(7분의 2), 김춘대(7분의 3) |
| 감정가 / 최저가 | 85,500,000원 / 41,895,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 54,655,694원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 등기부 확인일 | 2026.09.01 |
| 토지이용계획 | 준주거지역 · 하천구역 저촉 · 상대보호구역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 김춘대 지분 압류와 선행 근저당 확인이 핵심
이 사건에서 산출된 말소기준권리는 갑구 5번 김춘대 지분 압류(2024.10.25)입니다. 해당 압류는 부산진세무서장이 권리자로 기재되어 있습니다. 그 뒤에 설정된 부산신용보증재단과 KB국민카드의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
과거 근저당권도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 2003년 교보생명 근저당권, 2010년·2012년·2013년 신한은행 근저당권, 2015년 국민은행 근저당권, 2017년 국민은행 근저당권은 각각 해지 또는 말소 기록이 확인됩니다. 다만 2019년 설정된 근저당권과 그 이후 부기등기는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 이동희 씨의 대항력과 보증금이 미확인
임차인 조사에는 이동희 씨 1명이 확인됩니다. 주거 목적으로 점유하며 2025.12.02. 배당요구를 접수했습니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동희 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 · 2025.12.02. 배당요구 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복 신고자로 표시되어 있지 않으므로 실제 임차인 1명으로 판단합니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 두 권리는 전입 및 점유, 확정일자 등 구체적인 요건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 44.5%
비교 대상은 대진칸트리타운1, 73.9㎡대 거래입니다. 전체 최근 거래 12건 평균은 89,500,000원이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 94,250,000원입니다. 최신 거래는 2025년 11월 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 73.96㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 73.90㎡ | 5층 | 98,500,000원 |
| 2024.11 | 73.90㎡ | 5층 | 82,000,000원 |
| 2024.02 | 73.90㎡ | 5층 | 94,000,000원 |
| 2023.08 | 73.90㎡ | 6층 | 92,000,000원 |
| 2023.06 | 73.90㎡ | 5층 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 73.90㎡ | 2층 | 84,500,000원 |
| 2022.01 | 73.96㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 73.90㎡ | 9층 | 65,000,000원 |
| 2021.10 | 73.90㎡ | 11층 | 106,500,000원 |
| 2021.10 | 73.90㎡ | 11층 | 106,500,000원 |
| 2021.08 | 73.90㎡ | 2층 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.9㎡대 | 12건 | 89,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.9㎡대 | 2건 | 94,250,000원 |
현재 최저매각가 41,895,000원은 최근 12개월 평균 94,250,000원의 44.5%입니다. 최신 거래 90,000,000원과 비교해도 약 46.6% 수준입니다. 감정가 85,500,000원 역시 최근 12개월 평균보다 낮습니다.
최근 12개월 평균은 전체 거래 평균 89,500,000원보다 높으며, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +6.4%입니다. 따라서 이 물건은 최근 데이터상 하락 추세로 판단할 근거가 없습니다. 현재 최저가가 낮아진 것은 시세 하락보다는 경매 유찰에 따른 최저매각가 조정의 영향으로 해석할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.8%) | - | 1,154,110원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,272,000원 | 23,272,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,600,436원 | 9,600,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,868,454원 |
현재 산출된 배당표에서는 집행비용 1,154,110원을 제외하고 부산신용보증재단과 KB국민카드의 가압류 채권 합계 32,872,436원이 전액 배당됩니다. 남는 금액은 7,868,454원으로 계산됩니다.
위 배당표는 제공된 예상배당 산출값을 그대로 반영한 것입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 세무서 압류의 실제 세액 및 근저당권의 최종 권리관계가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 삼호동 소재 효암고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 주변 가로망 상태 역시 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트칠, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감이며 샷시창 등이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 전기, 개별난방, 소화전 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 평지의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 2,432㎡, 공시지가는 641,800원/㎡입니다.
- 토지 규제. 일부 토지는 하천구역 저촉 및 기타 하천시설 관련 사항이 있으며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 도시관리계획 입안 중인 사항도 있어 관할 부서 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황의 차이. 공부상 삼호동 651-1, 651-7번지에 소재하나 2009.11.30. 651-1번지 일부가 분할되어 현황은 651-1, 651-7, 651-15번지 지상에 소재합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 1991년 준공된 건물이므로 누수, 배관, 창호, 외벽, 공용설비 등 실제 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 111세대 규모의 비교적 소규모 단지이며 준공 후 상당한 시간이 경과했습니다. 최근 거래는 6,500만원부터 1억 650만원까지 분포해 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위 확인. 가장 먼저 전체 아파트 매각인지 특정 공유지분 매각인지 확인해야 합니다. 공유자 3명의 지분과 김춘대 지분에 특정된 압류·가압류 기록을 대조하세요.
- 임차인 이동희 씨 확인. 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일, 확정일자, 임대차계약서, 보증금, 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 미상 상태에서 인수 0원으로 계산하지 마세요.
- 한국주택금융공사 근저당권 확인. 2019년 국민은행 근저당권 66,000,000원, 2021년 한국주택금융공사 이전, 2022년 김춘대 채무인수 기록의 최종 등기 상태를 확인하세요.
- 세무서 압류 확인. 2024.10.25. 부산진세무서장 압류의 실제 세액과 배당 순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당표에는 압류금액이 별도로 반영되지 않았습니다.
- 가압류 및 신청채권 확인. 부산신용보증재단 23,272,000원, KB국민카드 9,600,436원, 한국주택금융공사 청구액 54,655,694원의 권리관계와 배당 산정 근거를 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 94,250,000원과 최신 거래 90,000,000원을 참고하되, 전체 물건과 지분 매각의 차이를 먼저 확인하세요. 임차인 인수액과 명도비용이 확인된 뒤 실질 취득원가를 산출해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 하천구역 저촉, 하천시설, 도시관리계획 입안 사항은 토지이용계획확인서와 관할 부서에서 별도로 확인하세요.
- 현장 및 관리 상태. 실제 점유자, 내부 상태, 누수, 공용부분 관리 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 낮지만, 인수 위험은 아직 확인되지 않았다”
양산 대진칸트리타운 307호는 숫자만 보면 매력적인 가격대까지 내려온 물건입니다. 감정가 8,550만원에서 2회 유찰을 거쳐 최저가 4,189만 5,000원, 최근 12개월 실거래 평균의 44.5% 수준입니다. 최근 실거래 추세도 +6.4%로 나타나 가격 할인 폭 자체는 눈여겨볼 만합니다.
그러나 이 물건은 가격만으로 판단할 수 없습니다. 공유자 3명의 지분 구조, 김춘대 지분에 대한 압류, 한국주택금융공사로 이전된 근저당권 기록, 그리고 보증금과 전입일을 알 수 없는 임차인 이동희 씨가 핵심 변수입니다. 특히 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원은 임차인 권리관계가 확정되지 않은 상태에서 실제 인수액까지 없다는 의미가 아닙니다.
결론은 명확합니다. 가격은 검토할 만합니다. 그러나 권리는 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 전체 매각인지 지분 매각인지, 임차인의 대항력과 보증금이 무엇인지, 한국주택금융공사 근저당권이 최종적으로 어떤 상태인지부터 확인해야 합니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 낮은 최저가를 안전한 투자 가격으로 받아들여서는 안 됩니다.
가격은 관심, 권리는 확인, 입찰은 그다음입니다.