울산지방법원 2025타경12572. 양산시 삼호동 대진칸트리타운 102동 3층 307호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층에 위치하고, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김춘대·김두현·김민영의 공유 형태이며 지분은 각각 7분의 3, 7분의 2, 7분의 2입니다.
가격은 눈에 띕니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 85,500,000원인데, 동일 평형의 최근 12개월 거래 평균은 94,250,000원, 최신 거래는 2025.11의 90,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 6.4% 높은 흐름으로 집계돼, 하락 추세를 전제로 한 할인 해석도 맞지 않습니다. 다만 이 사건은 가격보다 임차인 권리의 미확정 상태와 낮은 경매 환금성이 더 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12572 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 102동 3층 307호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.9㎡대 · 13층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김춘대 7분의 3 · 김두현 7분의 2 · 김민영 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 85,500,000원 / 85,500,000원 (신건) |
| 청구액 | 54,655,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인 전 ‘깨끗하다’고 단정하면 안 된다
등기 흐름상 2019.12.17 국민은행 근저당권 채권최고액 66,000,000원이 설정됐고, 2021.12.09 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 2024.10.25 김춘대 지분에 국의 압류가 들어왔으며, 제공된 권리기준에서는 이 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤 부산신용보증재단 23,272,000원, 케이비국민카드 9,600,436원의 가압류와 2025.09.22 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격 자체는 최근 시세보다 낮다
대진칸트리타운1 동일 평형의 실거래 12건 평균은 89,500,000원입니다. 하지만 가격 메리트는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 94,250,000원이고, 최신 거래는 2025.11의 90,000,000원입니다. 신건 최저가 85,500,000원은 최근 12개월 평균의 90.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 73.96㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 73.9㎡ | 5 | 98,500,000원 |
| 2024.11 | 73.9㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2024.02 | 73.9㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2023.08 | 73.9㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2023.06 | 73.9㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 73.9㎡ | 2 | 84,500,000원 |
| 2022.01 | 73.96㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 73.9㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2021.10 | 73.9㎡ | 11 | 106,500,000원 |
| 2021.10 | 73.9㎡ | 11 | 106,500,000원 |
| 2021.08 | 73.9㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 94,250,000원 |
전체 12건은 65,000,000원부터 106,500,000원까지 편차가 큽니다. 전체 평균은 89,500,000원이고, 최저매각가의 전체 평균 대비 비율은 95.5%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 90.7%이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.4% 높은 것으로 집계됐습니다. 따라서 이 물건은 신건 가격 자체를 “시세보다 비싸다”고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,939,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,272,000원 | 23,272,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,600,436원 | 9,600,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,688,564원 |
현재 산정에서는 채권액 32,872,436원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 50,688,564원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 임차인 이동희의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험은 별도 확인이 필요하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 내려가도 권리 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,500,000원 | 32,872,436원 | 50,688,564원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,400,000원 | 32,872,436원 | 33,896,364원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,720,000원 | 32,872,436원 | 20,462,604원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효암고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 307호입니다. 위생·급배수·전기·개별난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 대진칸트리타운1은 111세대이며 준공일은 1991.06.29입니다. 동일 평형 거래 12건의 가격 편차가 65,000,000원~106,500,000원으로 큽니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 641,800원/㎡입니다.
- 규제. 하천구역·가축사육제한구역·상대보호구역·소로2류 등의 지정·저촉 사항이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 삼호동 651-1, 651-7번지 지상이나 2009.11.30 분할로 현황은 삼호동 651-1, 651-7, 651-15번지 지상에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이동희의 전입신고일이 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 이동희는 2025.12.02 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 배당액은 전입·확정일자·보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 평균 유찰 8.2회, 낙찰률 0.0%는 가격이 낮아져도 매수 수요가 약할 수 있다는 신호입니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 89,500,000원보다 최근 12개월 평균 94,250,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 공부·현황 지번 차이 확인. 공부상 지번과 현황 지번에 차이가 있으므로 현장과 집합건물 등기·대지권 관계를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 권리가 아직 닫히지 않았다”
이 물건의 신건 최저가 85,500,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 94,250,000원의 90.7%로, 가격만 보면 최근 시세 아래입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 6.4% 높아 하락장 때문에 싸 보이는 구조는 아닙니다. 그러나 임차인 이동희의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
여기에 대진칸트리타운1 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 8.2회, 낙찰률이 0.0%라는 점까지 감안하면, 단순히 “최근 시세보다 9%가량 낮다”는 이유만으로 적극 입찰할 사건은 아닙니다. 가격은 매력 요소, 임차관계와 환금성은 감점 요소. 전입·보증금 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.