울산지방법원 2025타경12627. 울산 북구 산하동의 집합건물 1층 101호로, 분류상 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 소매점이지만 현재는 사무소로 이용 중입니다. 소유자는 해인건설주식회사로, 2018.08.31 거래가액 239,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 251,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석에서 가장 먼저 보이는 수치는 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 사건은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 계산상 말소기준은 2023.05.03 국의 압류로 잡혀 있지만, 그보다 앞선 2018.08.31 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당권과 2026.07.14 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전등기가 확인됩니다. 이 선순위 등기의 현재 효력과 매각으로 말소되는 범위를 원본 등기부에서 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12627 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하중앙3로 94 · 1층 101호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건물 · 4층 건물 내 1층 101호 · 건축물대장상 소매점 / 현황 사무소 |
| 소유자 | 해인건설주식회사 (2018.08.31. 거래가액 239,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 141,869,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 대지권 평가 | 산하동 994-1 및 994-32 기준 약 35.273㎡ |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’ 전에 선순위 등기 확인
등기상 소유권은 2018.08.31 해인건설주식회사로 이전됐고, 같은 날 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2023.05.03 동울산세무서장 처분에 따른 국의 압류가 이 사건의 계산상 말소기준으로 잡혀 있으며, 그 뒤 울산신용보증재단 19,000,000원 가압류, 부산신용보증재단 16,150,000원 가압류, 울산광역시 북구 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 신고는 없지만 ‘미상’
별도로 특정된 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있고 현재 이용상태는 사무소입니다. 따라서 실제 점유자가 소유자·직원인지, 임차인인지 현장 확인이 필요합니다. 점유자가 임차인으로 확인되면서 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자 등의 기준일이 확인되지 않는다면 대항력은 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 추가 서류를 대조해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 비교 대신 유찰 시나리오로 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 251,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 200,800,000원, 2회 유찰 시에는 160,640,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 수치로 감정가의 시장 적정성을 직접 검증할 근거가 제시되지 않았으므로, 251,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 낮아져도 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수가 계속 0원입니다. 다만 이는 등기상 선순위 근저당의 실제 효력과 임대관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 따라서 유찰 가격만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 먼저 권리와 점유의 불확실성을 제거해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 가압류 · 울산신용보증재단 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 16,150,000원 | 16,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,536,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 채권 미배당은 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 소재지·용도 변경 포인트
제시목록상 소재지는 강동산하지구 92블록1로트 및 92블록16로트이나 구획정리가 완료되어 집합건축물대장상 지번은 울산광역시 북구 산하동 994-1 및 994-32로 변경되었습니다. 대지권의 목적인 토지도 종전 산하동 99에서 위 두 신지번으로 변경됐고, 소유권 대지권 면적은 신지번 기준으로 종전 대지권 비율을 적용한 약 35.273㎡로 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 강동고등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 2필지 일단의 가장형 토지이며 서측과 북측으로 각각 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호이며 위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스시설이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 산하동 994-1과 994-32는 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)·도시개발구역에 해당합니다.
- 가격 검증. 근린시설·사무소는 개별 입지와 임대수익의 영향이 커, 감정가와 유찰률만으로 환금성을 판단하기보다 실제 임대료·공실·동일 상권 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018 근저당 원본 확인. 울산중앙신용협동조합의 195,000,000원 근저당과 2026.07.14 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 효력·순위를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 계산상 말소기준은 2023.05.03 국 압류입니다. 선행 근저당과의 관계를 매각물건명세서·등기부에서 반드시 맞춰보세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 2023-15365-001 공매공고의 현재 진행·종결 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 임대차계약·사업자등록·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 배당표 검증. 청구 141,869,852원과 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여 211,536,000원의 관계를 배당요구·채권양도 서류와 대조하세요.
- 용도 확인. 건축물대장상 소매점과 현황 사무소의 차이가 실제 사용계획에 영향을 주는지 확인하세요.
- 지번 변경 확인. 제시목록의 종전 블록·로트와 산하동 994-1·994-32 신지번, 대지권 약 35.273㎡의 연결관계를 공부에서 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘권리 일치성’을 확인할 물건
현재 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가가 251,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 그 숫자보다 서류 사이의 일치 여부에 있습니다. 2018.08.31 근저당권에 2026.07.14 확정채권양도에 따른 이전등기가 존재하고, 2024.01.17 공매공고도 남아 있으며, 실제 임대관계는 미상입니다. 배당 시나리오에서는 청구금액 141,869,852원에 대해 신청채권자 배당이 0원으로 잡혀 있다는 점도 확인이 필요합니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”고 결론내리기보다, 선순위 근저당의 현재 효력 → 공매 진행 여부 → 실제 점유·임대차 → 배당순위 순서로 원본을 확인한 뒤에야 응찰 판단을 할 수 있습니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않은 만큼 신건 2.51억 자체의 가격 메리트 역시 별도로 검증해야 합니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
