울산지방법원 2025타경12663. 경상남도 양산시 평산동에 있는 '부경리더스' 2층 201호입니다. 전용면적은 65.7075㎡, 건물은 철근콘크리트구조 5층 규모이며 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 소유자 박재한은 2023년 4월 13일 140,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 64,680,000원으로, 소유자의 취득가와 감정가를 모두 크게 밑돌고 있습니다.

권리관계의 중심은 2022년 1월 26일 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 한국토지주택공사의 임차권등기와 비엔케이캐피탈의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

과거 신탁등기 역시 말소된 이력이 있습니다. 2015년 국제자산신탁주식회사로 신탁되었던 부동산은 2022년 1월 신탁등기가 말소되면서 소유권이 이전되었고, 이후 이원장을 거쳐 현재 소유자 박재한에게 이전됐습니다. 현재 권리분석에서는 이미 말소된 신탁 및 압류를 살아 있는 인수권리로 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.

② 임차권 분석 — 보증금 83,500,000원의 의미

등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 83,500,000원이며, 임대차계약일은 2022년 2월 8일, 점유개시일은 2022년 2월 28일, 주민등록일은 2022년 3월 2일입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2022년 1월 26일 이후입니다.

대항력 판단은 명확합니다. 말소기준 근저당권이 2022.01.26에 설정된 반면, 한국토지주택공사의 전입일은 2022.03.02입니다. 따라서 해당 임차권은 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분석되며, 임차권등기 자체도 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 권리입니다.

확정일자는 2022.02.15로 확인되지만, 배당에서 실제로 얼마를 지급받는지는 별도 검토가 필요합니다. 특히 현재 예상배당표에는 한국토지주택공사에 대한 배당액이 별도 반영돼 있지 않습니다. 우선변제 가능성과 배당액은 확정적으로 단정하지 않고, 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

③ 실거래 비교 — 싸진 것은 맞지만 하락 추세를 봐야 한다

부경리더스 동일 면적대의 확인된 실거래는 총 12건이며, 전체 평균 거래가는 101,875,000원입니다. 이 평균만 보면 현재 최저가가 전체 평균의 63.5%이므로 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 과거에는 140,000,000원에 거래된 사례가 있는 반면, 이후 거래가는 87,000,000원~89,000,000원 수준으로 내려왔습니다. 따라서 전체 평균보다 최근 표본을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.

최근 표본 3건의 평균은 87,666,666원입니다. 현재 최저가 64,680,000원은 이 평균의 73.8%에 해당합니다. 마지막으로 확인된 2024년 6월 거래가격인 89,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 과거 거래가격과 비교하면 일정한 가격 차이가 존재합니다.

문제는 이 비교가격 자체가 현재 시세를 충분히 설명하지 못한다는 점입니다. 마지막 실거래가 2024년 6월에 머물러 있어 2026년 11월 매각 시점의 실제 거래 가능 가격과 차이가 있을 수 있습니다. 또한 최근 표본과 이전 표본의 가격 추세는 -17.8%로 하락했습니다. 과거 전체 평균 101,875,000원을 현재 시장가격으로 간주해 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정했습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 한국토지주택공사 임차권에 대한 별도 배당은 위 예상표에 반영되어 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가격에서는 집행비용을 제외한 63,115,760원이 부산진신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구금액은 48,491,164원이므로 예상배당액이 청구금액을 웃돌아 해당 청구는 충족되는 시나리오입니다. 다만 근저당 채권최고액 66,000,000원 기준으로는 일부 미배당이 발생합니다.

비엔케이캐피탈의 가압류 청구금액은 77,579,662원이지만 현재 예상배당액은 0원입니다. 전체 채권액 143,579,662원 중 예상배당액은 63,115,760원으로, 채권자 미배당 합계는 80,463,902원입니다. 그러나 이러한 채권자 미배당액이 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 후순위 소멸권리의 미회수 채권은 별도로 구분해야 합니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰이 이어지면

현재 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가격과 채권자 예상배당액이 함께 감소합니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 치장석 및 스톤코트 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 도로에 접하며, 토지는 완경사지대의 자체 지반이 평탄한 공동주택 부지입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 646,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 내부 수선 상태와 누수·하자 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 부경리더스는 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 제한적이고, 확인된 거래 추세도 하락하고 있어 재매각 시 수요층이 제한될 가능성에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 한국토지주택공사의 임차권등기는 확인되지만 현재 누가 거주하거나 점유하는지는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기 명의와 실제 점유자를 구분해야 합니다.
• 임차권 말소 및 배당 확인. 한국토지주택공사 보증금 83,500,000원에 대한 배당요구와 우선변제 관계를 확인하고, 매각 후 임차권등기 말소 및 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 과거 압류 말소 확인. 2020.03.26 설정된 양산시 압류는 2022.01.24 말소된 것으로 확인되므로, 최신 등기부에서도 해당 말소 상태를 대조해야 합니다.
• 현재 실거래·매물 확인. 최신 확인 거래가 2024.06에 머물러 있습니다. 2026년 매각 시점의 실제 매도 가능 가격을 인근 중개업소와 추가 거래사례를 통해 점검해야 합니다.
• 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -17.8%입니다. 과거 전체 평균 101,875,000원보다 최근 표본 평균 87,666,666원을 우선해서 판단하되, 이 가격마저 현재 시세를 보장하지 않는다는 점을 고려해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자 확인과 함께 미납 공용관리비, 인도명령 가능 여부, 명도 비용을 조사해야 합니다.
• 소규모 건물 상태. 8세대 다세대주택이므로 공용부분 유지관리, 외벽·옥상·배관 상태와 향후 수선비용 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 입찰자금 확인. 매각기일의 법원 공고에서 최저매각가격과 입찰보증금 기준을 재확인해야 합니다. 취득 관련 비용과 명도·수선 예산도 별도로 준비해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 팔릴 가격”

양산 부경리더스 201호의 가장 큰 장점은 인수권리 부담이 낮고, 최저매각가가 과거 최근 거래가격보다 내려왔다는 점입니다. 감정가 132,000,000원이던 물건을 현재 64,680,000원부터 검토할 수 있다는 것은 분명한 가격 변화입니다.

그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 저평가를 확정할 수는 없습니다. 최근 표본 평균은 87,666,666원으로 전체 평균보다 낮고, 거래 추세 역시 -17.8%입니다. 마지막으로 확인된 실거래는 2024년 6월이며, 단지 규모도 8세대에 불과합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.7회와 확인된 매각률 0.0% 역시 환금성 판단에서 무시하기 어렵습니다.

권리 측면에서는 한국토지주택공사 임차권등기가 말소기준권리 이후 발생한 대항력 없는 권리로 분석되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유 및 배당관계의 원본 확인은 필수입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리상 인수 위험이 낮고 과거 실거래 대비 가격 차이가 있지만, 하락 추세·거래 공백·소규모 다세대주택의 낮은 환금성 때문에 보수적인 평가가 적절합니다. 권리는 비교적 양호, 가격은 조건부 매력, 환금성은 주의. 입찰 여부를 결정할 핵심은 과거 감정가가 아니라 현재 시장에서 실제로 얼마에 다시 팔 수 있는지입니다.