울산지방법원 2025타경12663. 경상남도 양산시 평산동 52-1, 현칭 ‘부경리더스’ 2층 201호입니다. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이고 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 소유자는 박재한이며 2023.04.13. 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022.01.26. 설정된 부산진신용협동조합 근저당권 66,000,000원입니다.
등기상 눈에 띄는 것은 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 83,500,000원이지만 전입신고일 2022.03.02.가 말소기준권리 2022.01.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 또한 해당 신고는 보증기관 승계로 분류되어 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 건에서 확인되는 실제 임차인은 0명으로 보고, 한국토지주택공사의 임차권은 말소기준권리 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12663 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 52-1 2층 201호 · 경상남도 양산시 평산북3길 23-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 실거래 매칭 면적 | 65.7075㎡ |
| 소유자 | 박재한 · 2023.04.13. 거래가 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 부산진신용협동조합 · 48,491,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 후순위는 매각으로 소멸
과거 2020.03.26. 양산시 압류는 말소기준권리보다 앞서 있었지만 2022.01.24. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수하는 선순위 압류로 볼 수 없습니다. 이후 2022.01.26. 부산진신용협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 되었고, 2024.03.04. 한국토지주택공사 임차권, 2025.06.02. 비엔케이캐피탈 가압류, 2025.10.15. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다.
임차·승계 확인
| 신고 명의 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 83,500,000원 | 2022.03.02 / 2022.02.15 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
배당요구일 2024.03.04. 보증기관 승계 신고는 실제 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 50% 이상 높은 신건
이 물건은 전체 평균보다도 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 부경리더스 동일 면적 실거래 전체 12건 평균은 101,875,000원이지만, 과거 140,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 87,666,666원, 최신 거래는 2024.06.의 89,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -17.8% 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 65.71㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2023.11 | 65.71㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2023.07 | 65.71㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2023.04 | 65.71㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 5 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 3 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 2 | 81,500,000원 |
현재 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.6%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 최저가 비율은 129.6%입니다. 최근 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가보다 낮고, 거래 추세까지 -17.8%이므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 77,579,662원 | 63,352,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 143,579,662원 중 예상배당 129,352,000원, 미배당 14,227,662원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격대가 어디까지 내려와야 하나
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 14,227,662원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 40,258,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 61,020,302원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 다만 이 물건은 현재 0회 유찰 신건이고 최근 시세보다 150.6% 높은 가격에서 시작합니다. 1회 유찰 가격 105,600,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높고, 2회 유찰 가격 84,480,000원은 두 기준보다 낮습니다. 따라서 권리보다 가격 하락 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평산초등학교 남측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공시지가는 646,000원/㎡입니다.
- 규모. 부경리더스는 총 8세대, 2015.02.16. 준공이며 실거래 표본은 12건입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세로 착각하지 않기. 132,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전보다 -17.8%인 만큼 과거 140,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값으로 쓰지 않는 편이 맞습니다.
- 유찰 후 가격 재검토. 1회 유찰 105,600,000원은 최근 평균·최신 거래보다 높고, 2회 유찰 84,480,000원은 두 가격 아래입니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권은 대항력 없는 후순위 권리로 분류되며 보증기관 승계 신고입니다. 매각물건명세서 원본과 등기부를 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만 가격은 아직 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 양산시 압류는 이미 해제로 말소됐고, 2022.01.26. 부산진신용협동조합 근저당권 이후의 한국토지주택공사 임차권, 비엔케이캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 보증기관 승계 신고를 실제 임차인과 중복 계산하지 않으면 실제 임차인은 0명이고 매수인 인수도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균 87,666,666원, 최신 거래 89,000,000원, 최근 추세 -17.8%에 비해 신건 최저가는 132,000,000원으로 최근 평균의 150.6%입니다. 전체 거래 평균 101,875,000원만 보더라도 현재 최저가는 129.6% 수준입니다. 권리는 통과하지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다. 데이터상 가격이 최근 실거래권에 접근하는 지점은 유찰 회차를 지켜보며 다시 판단할 필요가 있습니다.
