울산지방법원 2025타경12693. 양산시 북정동 제스리치빌 4층 301호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 86,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박순달이며, 2022.04.23 매매를 원인으로 2022.10.25 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 82,500,000원입니다.
이 사건의 특징은 현재 살아 있는 근저당권이 없다는 점입니다. 과거 농업협동조합중앙회·우리은행· 물금농업협동조합·박경선의 근저당권은 모두 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2025.10.17 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025.10.30 등기된 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 707-9 제스리치빌 4층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제4층 제301호 |
| 전용면적 | 74.36㎡ |
| 소유자 | 박순달 (2022.10.25 소유권이전 · 거래가액 82,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 7,728,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 미상
과거 근저당권은 모두 이미 말소됐고, 현 소유자 박순달 취득 이후 설정됐던 박경선의 90,000,000원 근저당도 2023.03.21 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서 매각으로 정리해야 할 핵심 등기는 2025.10.17 강제경매개시결정과 그 이후의 2025.10.30 국가 압류입니다. 배당 시뮬레이션상 신청채권자 신한카드의 청구액 7,728,858원은 전액 배당되는 구조이고, 등기권리 기준 산정 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 2명, 권리관계 미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자 2명이며 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 문제는 두 점유자 모두 핵심 날짜와 금액이 확인되지 않는다는 점입니다. 특히 말소기준일인 2025.10.17보다 앞서 주택 인도와 전입신고를 마친 임차인이 존재한다면 낙찰자 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 보증금 규모와 전입세대 확인 없이는 실질취득비용을 86,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 20,000,000원 높다
제스리치빌은 8세대, 2003.11.18 준공된 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 면적 74.36㎡와 비교 가능한 거래가 포함돼 있습니다. 전체 평균만 보면 79,166,666원이지만, 최신 시장을 보는 데 더 중요한 최근 12개월 거래는 2024.11 4층 72.5㎡ 66,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 72.5㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2022.04 | 74.36㎡ | 4 | 82,500,000원 |
| 2022.02 | 74.36㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 79,166,666원 |
현재 최저가 86,000,000원은 전체 평균 79,166,666원보다도 높고, 더 중요한 최근 12개월 평균 66,000,000원의 130.3%입니다. 최신 거래와 비교하면 20,000,000원 높습니다. 또 최근 거래가 과거 거래군보다 23.0% 하락한 흐름이므로, 과거 82,500,000원·89,000,000원 거래를 근거로 신건 86,000,000원이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 강제경매 · 신한카드 주식회사 | 7,728,858원 | 7,728,858원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,323,142원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 7,728,858원이 전액 배당되고 76,323,142원이 소유자에게 남으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 점유자 2명의 보증금·대항력 여부가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 북정동 양산시립박물관 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 5층 건물 내 4층 301호이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·전기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 660,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래도 3건뿐입니다. 최신 거래는 2024.11의 66,000,000원이며 최근 가격 흐름은 과거 대비 -23.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 박지현·한국토의 전입일, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준일 대조. 두 점유자의 전입·인도 시점이 2025.10.17보다 앞서는지 여부가 핵심입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 79,166,666원보다 최근 12개월 거래 66,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 시장 추세도 -23.0%입니다.
- 현재 신건은 고가. 최저가 86,000,000원은 최근 거래의 130.3%로, 미상 임차인 위험을 감수하면서 신건 가격을 지불할 근거가 약합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 거래 표본이 적어 향후 매도 시 가격 형성이 아파트보다 제한적일 수 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·체납내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 86,000,000원에 들어갈 이유가 약하다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 현재 근저당권은 없고, 2025.10.17 강제경매개시결정이 말소기준이며 이후 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 인수액도 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주거 점유자 2명이 있고, 이들의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남습니다.
가격은 더 명확합니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래가 66,000,000원인데 신건 최저가는 86,000,000원, 즉 130.3%입니다. 최근 가격 추세도 -23.0%입니다. 따라서 현재 회차는 가격 메리트가 없고, 권리도 완전히 닫히지 않은 상태입니다. 이 물건은 신건 최저가보다 먼저 점유자의 대항력과 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
