울산지방법원 2025타경12779. 울산 울주군 삼남읍 교동리 944, 광원빌라 4층 402호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김정은이고, 2025년 상속등기 후 2026.02.10 상속포기에 따른 소유권 경정으로 김정은 단독소유가 됐습니다. 2025.11.11 울산중앙신용협동조합이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중이며, 신청채권액은 32,870,000원입니다.
등기 이력을 길게 보면 근저당·주택임차권·가등기가 여러 차례 있었지만, 중요한 것은 현재 남아 있는지입니다. 2008년 오재우 근저당 150,000,000원, 2009년 원준희 주택임차권 25,000,000원, 2009년 조남일 가등기, 2009년 울산중앙신용협동조합 근저당 58,500,000원, 2017년 울산행복신용협동조합 근저당 26,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 944 4층402호 · 울산광역시 울주군 삼남면 수남1길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택 · 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김정은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 32,870,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 핵심은 경매개시결정
과거 권리 가운데 눈에 띄는 것은 2009년 등기된 원준희의 주택임차권 25,000,000원입니다. 임대차계약일은 2007.05.15, 주민등록일은 2001.08.08, 점유개시는 2001년 8월, 확정일자는 2007.05.22로 등기됐지만 이 임차권은 2009.07.22 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이 과거 임차권 금액을 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다.
오재우의 150,000,000원 근저당은 2009.07.16 말소됐고, 울산중앙신용협동조합의 58,500,000원 근저당도 이미 말소된 상태로 표시됩니다. 울산행복신용협동조합의 26,000,000원 근저당 역시 2022.04.19 말소됐습니다. 2009년 조남일의 소유권이전청구권가등기도 2012.12.27 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 85,000,000원
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 85,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 68,000,000원, 2회 유찰 시는 54,400,000원입니다.
다만 이번 자료에는 이 호수와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 광원빌라는 총 8세대이고 준공일은 1993.11.18이며, 비교 대상 면적은 75.1㎡로 표시돼 있지만 면적 일치도는 확인되지 않았습니다. 따라서 85,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,070,000원 |
현재 산정표상 매각대금 85,000,000원 중 집행비용 1,930,000원을 제외한 83,070,000원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자 청구액은 32,870,000원으로 별도 확인되므로 실제 배당은 매각 전 배당요구·채권신고·조세·우선변제 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
④ 소유권 변동 — 상속과 상속포기 경정
소유권은 2012.12.27 진정화가 거래가액 80,000,000원에 취득한 뒤, 2025.08.28 상속을 원인으로 김정은·이은련이 각 2분의 1 지분을 취득하는 등기가 2025.11.06 이뤄졌습니다. 이후 이은련의 상속포기를 원인으로 2026.02.10 소유권이 경정돼 김정은 단독소유가 됐습니다.
상속등기와 경정은 울산중앙신용협동조합이 울산지방법원 2025타경12779의 부동산임의경매신청을 위해 대위해 처리한 내용이 함께 기재되어 있습니다. 현재 소유자 요약도 김정은 단독소유로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 4층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 울산산업고등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·나지·농경지가 함께 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 아르시조(RC조) 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시단창 및 이중창입니다.
- 설비. 위생 급·배수 및 전기설비, 난방설비가 있고 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 474.0㎡, 지목은 대, 평지이며 공시지가는 475,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없습니다.
- 규모. 광원빌라 총 8세대, 준공일 1993.11.18입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정요항의 임대관계가 미상이므로 현재 실제 점유자와 전입 여부를 우선 확인하세요.
- 과거 임차권과 현재 점유를 구분. 원준희 주택임차권 25,000,000원은 2009.07.22 말소된 이력입니다. 과거 등기만 보고 현재 임차인으로 오인하면 안 됩니다.
- 신청채권 확인. 울산중앙신용협동조합 청구액은 32,870,000원입니다. 실제 배당관계는 채권신고와 배당요구 원본을 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교값이 없어 신건 85,000,000원의 시장가격 적정성을 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 85,000,000원, 1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원으로 제시돼 있습니다.
- 노후·관리상태 확인. 준공일은 1993.11.18이고 감정상 전반적 관리상태는 보통입니다. 내부 상태는 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 하지만 점유 확인이 먼저”
이 사건의 등기 이력에는 근저당·주택임차권·가등기가 여럿 등장하지만, 현재 분석에서 중요한 과거 권리들은 이미 말소됐고 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 그 점만 보면 구조는 복잡하지 않습니다.
다만 이 물건을 단순히 ‘임차인 없는 안전물건’으로 단정해서는 안 됩니다. 감정요항 자체가 임대관계를 미상으로 두고 있기 때문입니다. 또한 실거래 비교금액이 없어 신건 최저가 85,000,000원의 가격 매력도도 확인되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유관계와 가격은 확인 필요입니다. 권리보다 현장 확인과 가격 검증이 입찰의 승부처입니다.
