울산지방법원 2025타경12828. 울산 동구 동부동 남목현대아파트 102동 5층 504호입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 57,900,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 국제자산신탁주식회사이며, 2017년 1월 24일 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 등기에는 이 부동산과 관련해 임대차 등 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2017-168호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
권리 계산상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 과거 국민은행·경남은행·현대캐피탈 근저당과 박순석·장영기 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매개시결정은 2025년 11월 12일 접수됐고, 제공된 권리판정상 이 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 다만 신탁등기는 그보다 앞선 2017년 등기이므로, 매각조건과 신탁재산 처분관계는 신탁원부까지 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 672 남목현대아파트 102동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 · 12층 건물 중 5층 |
| 비교 대상 면적 | 48.3㎡ |
| 소유자 | 국제자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 57,900,000원 / 57,900,000원 (신건) |
| 청구금액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁은 원본 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 점유관계 자체가 확정된 것은 아닙니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 임차관계를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.3% 낮은 신건
남목현대의 비교 거래는 전용 48.3㎡와 50.1㎡가 함께 잡혀 있습니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 61,125,000원, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 63,000,000원입니다. 현재 최저가 57,900,000원은 최근 12개월 평균의 94.7%로, 최근 평균보다 3,225,000원 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.5% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.1㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 50.1㎡ | 7 | 59,000,000원 |
| 2026.07 | 50.1㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 48.3㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 50.1㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 50.1㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 50.1㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 50.1㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 61,125,000원 |
전체 12건 평균은 59,708,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균 61,125,000원과 최신 거래 63,000,000원을 기준으로 보면 신건 최저가 57,900,000원은 최근 시세 아래에 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 0.0회로 집계돼 있어, 이 데이터만으로 추가 유찰을 전제로 한 가격전략을 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,442,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,457,800원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 1,442,200원을 제외한 56,457,800원이 소유자 교부로 계산돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 동부동 동부초등학교 북측 인근. 아파트단지·단독주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 5층 504호. 위생급배수시설·승강기·옥내소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 동부초등학교·유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 8,889.8㎡, 공시지가 813,100원/㎡. 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성 참고. 남목현대는 297세대, 1992.01.31 준공. 최근 비교거래 12건이 확인되고 최근 12개월 평균은 61,125,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2017-168호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분조항을 직접 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 기준. 최저가 57,900,000원은 최근 12개월 평균 61,125,000원보다 3,225,000원 낮고 최신 거래 63,000,000원보다도 낮습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 46,320,000원, 2회 유찰 시 37,056,000원으로 계산돼 있으나 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
- 배당 원본 대조. 현재 추정 배당에는 채권자 배당액이 별도로 잡히지 않고 소유자 잔여가 56,457,800원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당요구·채권관계는 원본 서류로 확인하세요.
- 최종 서류 점검. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 괜찮지만, 신탁 확인이 관건
현재 숫자만 보면 조건은 나쁘지 않습니다. 최저가 57,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 61,125,000원의 94.7%이고, 2026년 8월 최신 거래 63,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 반면 이 물건은 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁재산이고, 등기부 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다. 감정요항상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 신탁원부·점유 확인 후 확정”입니다. 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 원본 확인을 생략할 유형은 아닙니다.
