울산지방법원 2025타경12990. 울산 중구 복산동 ‘번영로효성해링턴플레이스1차’ 102동 4층 402호, 전용면적 71.2957㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김서연은 2016.01.12. 거래가 284,760,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.31. 성모신용협동조합의 근저당권 444,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.04. 김태완의 가압류 100,000,000원과 2025.12.08. 강제경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 신건치고 나쁘지 않습니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 12개월 거래 평균은 500,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 509,000,000원입니다. 최저가 461,000,000원은 최근 12개월 평균보다 39,500,000원 낮고, 최신 거래보다도 48,000,000원 낮습니다. 전체 거래 평균 463,833,333원과의 단순 비교보다 최근 거래를 우선하면 가격 경쟁력이 더 분명하며, 최근 구간이 과거보다 12.3% 높은 흐름이라는 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12990 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 복산동 766 번영로효성해링턴플레이스1차아파트 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.2957㎡ · 13층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김서연 (2016.01.12. 거래가 284,760,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 461,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태완 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차보증금의 승계나 별도의 인수금은 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·전입 상태는 입찰 전 원본 서류와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다. 2016년 부산은행 근저당은 2019.11.05. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.08.31. 성모신용협동조합 근저당입니다. 이후 김태완 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건도 92.1%
번영로효성해링턴플레이스1차는 207세대, 2015.11.04. 준공 단지입니다. 동일 면적 71.3㎡ 거래 중 최근 자료를 보면 2026.06. 509,000,000원, 2026.01. 494,000,000원, 2025.09. 505,000,000원 등으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 71.3㎡ | 5 | 509,000,000원 |
| 2026.01 | 71.3㎡ | 9 | 494,000,000원 |
| 2026.01 | 71.3㎡ | 9 | 494,000,000원 |
| 2025.09 | 71.3㎡ | 12 | 505,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.3㎡ | 4건 | 500,500,000원 |
현재 최저가 461,000,000원은 최근 12개월 평균 500,500,000원의 92.1%입니다. 최신 거래 509,000,000원과 비교해도 48,000,000원 낮습니다. 특히 최근 12개월 거래 수준이 그 이전 거래보다 12.3% 높아진 흐름이므로, 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균 463,833,333원만 보고 가격을 평가하는 것보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,010,000원 |
| 2. 근저당 · 성모신용협동조합 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김태완 | 100,000,000원 | 9,990,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김태완 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 미배당액이 190,010,000원 발생하지만, 이는 곧바로 매수인의 인수금이 되는 구조가 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. MBC 울산방송국 서북측 인근이며, 주변은 도로변 아파트단지와 상가지대, 후면은 학교 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 일반 대중교통도 대체로 편리한 편이며, 부지는 광대로와 접합니다.
- 용도·구조. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물입니다. 위생급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·준주거지역, 시가지경관지구에 해당하며 광로2류·중로1류·소로1류·소로3류와 접합니다. 학교 관련 절대·상대보호구역과 장애물제한표면구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,799,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 8,920.1㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 207세대, 2015.11.04. 준공 단지로 동일 면적 거래 자료 12건이 확인됩니다. 최신 거래는 2026.06. 509,000,000원이며 최근 가격 흐름은 +12.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 461,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 500,500,000원과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 최근 거래를 우선. 전체 평균 463,833,333원에는 과거 400,000,000원대 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래, +12.3% 추세를 우선해서 가격을 판단하는 편이 맞습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입자·명도 필요 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 채권 미배당이 발생하더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인하고, 배당표의 실제 변동 가능성을 감안하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 “신건인데도 최근 시세보다 낮다”는 점입니다. 말소기준은 2022.08.31. 성모신용협동조합 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 현재 최저가이자 실질취득액인 461,000,000원이 최근 12개월 평균 500,500,000원의 92.1%, 최신 거래 509,000,000원보다 48,000,000원 낮습니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 +12.3%입니다. 따라서 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균만 근거로 판단하기보다 최근 시세를 기준으로 보면 권리 안정성과 가격 경쟁력이 동시에 확인되는 신건입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태를 최종 확인하는 것이 마지막 체크포인트입니다.
