창원지방법원 2025타경708. 사천시 서포면 구평리 산78-1의 토지와 구송로 98 소재 건물로, 감정평가상 공장으로 이용 중입니다. 토지는 공부상 지목이 임야지만 현황은 공장용지이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 목재재제설비 1식·수변전설비 1식, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 이동이 용이한 컨테이너박스와 폐원목 등은 평가에서 제외됐습니다.
이 물건의 권리구조는 말소기준 자체는 명확합니다. 2017.05.29. 사천시산림조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당이 기준이고, 이후 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 주식회사 뿌리 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저매각가는 124,652,000원으로 감정가 363,416,800원의 약 34.3%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 구평리 산78-1 · 경상남도 사천시 서포면 구송로 98 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 토지 | 1,918㎡ · 공부상 임야 · 현황 공장용지 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 주기둥 H-Beam(200×120mm) · 층고 약 7미터 |
| 소유자 | 주식회사영동 |
| 감정가 / 최저가 | 363,416,800원 / 124,652,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 275,727,730원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.05.29. 사천시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고, 공동담보로 토지 경상남도 사천시 서포면 구평리 산78-1 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-46호가 기재되어 있습니다. 2025.05.14.에는 해당 근저당권 중 156,000,000원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전된 기록도 있습니다.
2020년 주식회사 청호산업 가압류, 근로복지공단 가압류, 2021년 기술보증기금 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 권리 가운데 국민건강보험공단 압류, 2025.05.15. 임의경매개시결정, 2025.12.26. 주식회사 뿌리 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 전입자 2명 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제 여부 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영현 | 2021.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조윤기 | 2022.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 전입자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 조영현은 2021.04.07., 조윤기는 2022.06.13. 전입해 두 사람 모두 2017.05.29. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 363,416,800원, 현재 최저매각가는 124,652,000원으로 3회 유찰 상태입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 약 34.3%입니다. 4회 유찰 시 87,256,400원, 5회 유찰 시 61,079,479원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 공장·토지의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균 같은 시장 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 공장 설비의 포함 범위, 토지의 현황 이용, 용도지역·접도구역·비행안전구역 등의 조건까지 함께 확인해야 가격 의미가 생깁니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,545,128원 |
| 1. 근저당 · 사천시산림조합 | 390,000,000원 | 122,106,872원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 뿌리 | 12,060,225원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 402,060,225원 중 122,106,872원만 배당되는 것으로 추정되고, 미배당액은 279,953,353원입니다. 소유자 잔여는 0원, 제공된 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·공장 이용상태와 제한
- 현황. 토지 1,918㎡는 공부상 임야이나 현황은 공장용지이고, 건물은 공장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서포중학교 북서측 인근으로 소규모 공장, 전·답, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지이용. 생산관리지역·보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 접도구역, 준보전산지 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 46,200원/㎡이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 있고, 목재재제설비 1식·수변전설비 1식이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-46호 기계·기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 평가 제외물 확인. 이동 등이 용이한 컨테이너박스와 폐원목 등은 평가에서 제외되어 있습니다.
- 전입자 확인. 조영현·조윤기는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야와 현황 공장용지의 차이를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 생산·보전관리지역, 비행안전제3구역, 접도구역, 가축사육제한구역 등의 실제 이용 영향 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 적정 입찰가를 정하지 말아야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 현장과 자산구성에서 갈린다
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017.05.29. 사천시산림조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 소멸하며 전입자 2명도 대항력이 없습니다. 제공된 배당 추정상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 감정가 363,416,800원이 3회 유찰돼 124,652,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 공장 건물·토지·기계기구·제시외 건물이 일괄매각되는 복합 자산이고, 토지는 공부상 임야와 현황 공장용지가 다르며 여러 이용 제한이 있습니다. 권리보다는 현장 상태·설비 가치·토지 이용 가능성과 실제 환금성을 검증하는 것이 이번 입찰의 승부처입니다.
