창원지방법원 2025타경176. 경상남도 고성군 하이면 덕명리 4-3 소재 부동산으로, 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층입니다. 지하층은 보일러실·차고 등, 1층은 공부상 주택이나 현황 펜션, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 1,528㎡이고 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2013.07.18. 설정된 남부농업협동조합의 근저당권, 채권최고액 756,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 우은영 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 2022.03.22. 소유권을 취득한 김오순이며, 같은 날 근저당권자의 명칭은 진주남부농업협동조합으로 변경되고 채무자는 김오순으로 계약인수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 하이면 덕명리 4-3 · 경상남도 고성군 하이면 자란만로 677 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 지하층 보일러실·차고 등 · 1층 현황 펜션 · 2층 주택 |
| 토지 | 1,528㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김오순 (2022.03.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 818,453,280원 / 818,453,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 557,195,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 분묘는 별도 확인
말소기준은 2013.07.18. 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 새고성농업협동조합·북부농업협동조합·사남농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류와 우은영의 11,110,000원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 전제로 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 대신 실질취득과 회차별 미배당을 본다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 818,453,280원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 818,453,280원입니다.
동일 물건군의 최신 실거래 비교 근거가 제시되어 있지 않으므로, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 현황이 펜션·주택이고 토지가 함께 일괄매각되는 물건이라 단순 주거용 거래가격과 바로 비교하기도 어렵습니다. 가격 판단에서는 감정가 할인율 자체보다 분묘·토지이용제한·현황 이용상태를 반영한 개별 가치 검토가 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 818,453,280원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 654,762,624원 | 121,295,002원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 523,810,099원 | 250,938,002원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 818,453,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,584,533원 |
| 2. 근저당 · 남부농업협동조합 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 3. 가압류 · 우은영 | 11,110,000원 | 11,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,758,747원 |
현재 회차 가정에서는 채권액 767,110,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 40,758,747원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 추정 방식이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상족암 오토캠핑장 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·로변 근린생활시설·펜션 등으로 이루어져 있고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층은 보일러실·차고 등, 1층은 공부상 주택이나 현황 펜션, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 1,528㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 196,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역을 포함하며, 기호 4에는 농림지역·자연환경보전지역·공익용산지·임업용산지·준보전산지·군립공원·공원자연환경지구 등이 함께 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 목록 2·4 지상 제시외 건물과 제시외 물건이 매각에 포함됩니다. 토지·건물·현황 이용·분묘가 결합된 형태여서 일반적인 단순 주거물건보다 개별 확인 요소가 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록 4 지상 분묘 1기뿐 아니라 육안으로 식별하기 어려운 분묘의 추가 소재 가능성까지 직접 확인하세요.
- 분묘기지권 검토. 분묘 소재 시 분묘기지권 성립여지가 명시되어 있으므로 토지 이용·관리·처분에 미치는 영향을 별도로 검토하세요.
- 유치권 판결문 확인. 변선호의 유치권 신고에 대해 창원지법 통영지원 2025가합10091 유치권부존재 확인판결이 2026.07.04. 확정되고 2026.07.10. 제출된 사실을 원문으로 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 1층은 현황 펜션이므로 실제 점유·운영 주체를 확인하세요.
- 제시외 물건 범위 확인. 목록 2·4 지상 제시외 건물과 제시외 물건이 매각에 포함되므로 감정서와 현장에서 매각 대상 범위를 정확히 대조하세요.
- 토지이용제한 확인. 계획관리지역 외에도 농림지역·자연환경보전지역·산지·군립공원 관련 제한이 함께 나타나므로 향후 이용계획과 충돌하는지 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 동일 물건군 실거래 비교 근거가 없어 감정가나 유찰률만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·유치권부존재 확인판결문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 분묘가 더 중요하다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 유치권 신고 역시 확정된 유치권부존재 확인판결문이 제출되어 있어 주된 유치권 위험은 정리되어 있습니다.
그러나 이 물건은 단순 주거용이 아닙니다. 1층은 현황 펜션, 2층은 주택이고 토지가 함께 일괄매각되며, 목록 4에는 분묘 1기와 분묘기지권 성립여지가 남습니다. 추가 분묘 가능성도 명시되어 있습니다. 실거래 비교 근거도 없어 현재 최저가 818,453,280원이 시장 대비 유리하다는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 금전 인수는 단순하지만, 토지 사용과 분묘 리스크는 단순하지 않은 물건이라는 결론이 적절합니다.
