창원지방법원 2025타경555. 거제시 능포동 711-1, 능포로 115에 있는 집합건물 1층 110호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1종 근린생활시설(공실상태)입니다. 현재 소유자는 주식회사별의정원디아트로, 2022.04.25. 임의경매 매각을 원인으로 2022.04.29. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 과거 가압류·압류·경매개시결정과 일부 근저당권도 매각을 원인으로 정리된 이력이 확인됩니다.
현재 경매의 기준은 그 이후 새로 설정된 2025.07.10. 신수정 근저당권 55,000,000원입니다. 2025.07.23. 임의경매개시결정, 2025.07.29. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.01. 국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 들어왔고 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경555 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 711-1 1층 110호 · 경상남도 거제시 능포로 115 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종 근린생활시설(공실상태) · 집합건물 1층 110호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 110호 · 사용승인 1995.05.11. |
| 소유자 | 주식회사별의정원디아트 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 47,731,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2025년 근저당
과거 등기에는 거제시 압류와 여러 근저당권, 별도 경매개시결정이 있었지만, 2022.04.25. 임의경매 매각과 2022.04.29. 말소등기를 거치며 정리된 이력이 있습니다. 현재 소유권 취득 이후 새로 설정된 을구 12번 신수정 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단·국 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 현재는 공실
현황조사 당시 본건 옆 호실의 문화서적에 방문해 확인한 내용에 따르면, 예전에는 110호를 점유해 서점을 운영했지만 현재에는 110호가 공실 상태이고 점유자가 없으며, 현재 계약도 110호에는 되어 있지 않은 것으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료에서 배당·인수 대상으로 잡힌 임차인은 없습니다.
다만 과거에는 1층 108호 및 109호와 함께 오픈형 상가 ‘문화서적’으로 이용됐고, 현재는 조적 경계로 분리되어 110호가 독립된 공실 상태입니다. 실제 경계·출입구·설비 상태가 감정 당시와 같은지는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 비교 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원인 신건입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 비교할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 55,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 55,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 55,000,000원 | 0원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 136,000,000원, 108,800,000원으로 낮아지지만 최저가가 낮아진다는 사실만으로 시장가 대비 메리트가 생겼다고 판단할 수는 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 권리상 인수는 계속 0원이지만, 가격 판단은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 신수정 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,820,000원 |
현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 자료의 유의사항에는 국세·지방세 압류와 관련해 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있다고 기재되어 있습니다.
⑤ 물건 현황 — 권리보다 ‘위반건축물’ 확인이 중요
감정요항에서는 공부와의 차이를 없음으로 적고 있지만, 별도의 매각물건명세서 비고에는 위반건축물 표기가 명시되어 있습니다. 따라서 두 내용은 동일한 의미로 보지 말고, 무단증축 부분의 위치·면적·110호와의 관련성 및 현재 시정 상태를 건축물대장과 현장에서 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 능포동 장승포시외버스정류장 남측 인근으로, 간선도로변 근린생활시설·공동주택과 후면 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 접근이 용이하고 관내 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 포장도로, 남측 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 748.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지입니다. 공시지가는 798,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 제1종 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 아파트와 같은 주거용 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 지상 1층 무단증축의 위치와 110호 관련 범위, 시정명령·이행강제금 상태를 집합건축물대장에서 대조해야 합니다.
- 현황 경계 확인. 과거 108호·109호와 오픈형 상가로 이용됐고 현재 조적경계로 분리돼 있으므로 실제 전유부분 경계와 출입구를 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 현황조사에서는 점유자와 현재 계약이 없다고 확인됐지만 매각 이후까지 같은 상태인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 예상배당 순서와 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 170,000,000원이 시장가보다 낮다는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 안전한 가격”은 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.07.10. 신수정 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 110호 역시 공실로 조사돼 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 제1종 근린생활시설인 1층 상가이고, 과거 108호·109호와 오픈형으로 사용된 뒤 현재 조적경계로 분리된 상태이며, 무엇보다 집합건축물대장상 지상 1층 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 있습니다. 여기에 비교 실거래 자료도 없어 신건 최저가 170,000,000원의 시세 적정성을 검증할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현황·가격 검증은 필수입니다.
