창원지방법원 2025타경655. 거제시 옥포동 성은아파트 102동 1층 105호입니다. 현재 소유자는 이명희이고, 2018.04.12. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 63,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023년 제이비우리캐피탈주식회사와 롯데캐피탈 주식회사의 가압류가 붙었고, 2025.11.07. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 큰 문제는 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 49,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 28,250,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 173.5%에 달합니다. 전체 12건 평균 30,916,666원과 비교해도 현재 최저가는 높고, 최신 거래는 2026.04 · 20,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경655 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 102동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.47㎡ · 5층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 이명희 · 2018.04.06. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 48,166,041원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 1992.09.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.04.12. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 26,182,527원, 롯데캐피탈 주식회사 가압류 24,613,894원, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 높다
성은아파트 동일 평형의 실거래 12건입니다. 대상 면적은 59.47㎡이며 일부 거래는 59.93㎡입니다. 전체 12건 평균은 30,916,666원, 최근 12개월 8건 평균은 28,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 5 | 15,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 19,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2025.05 | 59.47㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 3 | 29,000,000원 |
실거래 범위는 15,000,000원~50,000,000원으로 편차가 크지만, 최근 12개월 평균이 28,250,000원으로 내려와 있습니다. 최근 거래 추세도 과거 구간 대비 -22.1%입니다. 이런 하락 흐름에서 신건 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 173.5%이므로, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 63,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 26,182,527원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 24,613,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 49,000,000원 가정 시 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 66,078,421원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진목초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 105호이며 사용승인일은 1992.09.29.입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 진목초등학교 상대보호구역입니다.
- 단지. 성은아파트는 250세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 28,250,000원과 최신 거래 20,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.1%이므로 과거의 50,000,000원 거래만 보고 가격을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 39,200,000원, 2회 유찰 31,360,000원으로 내려가지만 2회 유찰 가격도 최근 12개월 평균보다 높습니다.
- 점유·임대관계. 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 않았고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 및 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 신건 가격에서도 신청채권자의 청구액 48,166,041원이 전액 만족되지 않는 배당 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 더 큰 리스크”
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 2018.04.12. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 28,250,000원의 173.5%입니다. 최신 거래는 20,000,000원, 최근 거래 추세는 -22.1%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 2회 유찰 가격 31,360,000원도 최근 평균보다 높습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 단순하지만, 가격은 강한 경계가 필요한 물건입니다.
