창원지방법원 2025타경690. 거제시 고현동 37-11 소재 근린시설 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사썬이고, 2022.12.07. 소유권을 취득한 날 하나은행이 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.11.26. 거제시 압류, 2025.12.08. 하나은행 임의경매개시결정, 2025.12.26. 강순옥의 99,344,381원 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
과거 농업협동조합중앙회 명의의 1999년 근저당 410,000,000원과 2000년 근저당 130,000,000원도 있었지만, 두 권리는 2022.01.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 매수인이 승계하는 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경690 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 37-11 2층201호 · 경상남도 거제시 고현로 116-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 목록 1~3 근린생활시설(현재 내부시설 철거) · 목록 4 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사썬 |
| 감정가 / 최저가 | 1,222,000,000원 / 1,222,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 707,650,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력·우선변제권을 따질 임차보증금 인수 구조가 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 거제시 압류, 임의경매개시결정, 강순옥 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 물건 상태 — 권리보다 현장 확인 비중이 크다
감정 이용상태에 따르면 목록 1~3은 근린생활시설이지만 현재 내부시설이 철거된 상태입니다. 목록 4는 단독주택입니다. 매각물건명세서에는 이들이 일괄매각되는 것으로 기재돼 있습니다.
또한 감정서상 임대관계는 미상입니다. 등기와 배당자료에서는 임차인이 확인되지 않지만, 근린시설의 실제 점유·사용관계는 현장과 집행기록을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,620,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 3. 가압류 · 강순옥 | 99,344,381원 | 99,344,381원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 244,035,619원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 963,344,381원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 244,035,619원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,222,000,000원 | 963,344,381원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 977,600,000원 | 963,344,381원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 782,080,000원 | 771,859,200원 | 191,485,181원 | 0원 |
중요한 점은 2회 유찰 시 채권자에게 미배당액이 생겨도 그것이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현버스터미널 남동측 인근으로, 주위는 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 목록 1~3은 근린생활시설로 내부시설이 철거된 상태이고, 목록 4는 단독주택입니다.
- 토지. 488.0㎡의 대지로, 평지의 사다리형이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 14m 내외 도로가 개설되어 있고, 토지 자료상 중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,715,000원/㎡입니다.
- 건축. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호 외이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~3 근린생활시설과 목록 4 단독주택이 함께 매각되는 조건을 원본 매각물건명세서와 현황에서 대조하세요.
- 내부 철거 상태 확인. 근린생활시설 내부시설이 철거된 상태이므로 실제 사용을 위한 추가 공사 범위를 현장에서 확인하세요.
- 태양광 설비 확인. 설비는 감정가에 포함됐지만 설치 용량·가동 상태가 불명확합니다. 소유관계뿐 아니라 실사용 가능 여부도 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용현황을 현장 및 집행기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가가 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 압류·가압류, 매각조건은 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 확인 필요”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.12.07. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 거제시 압류와 강순옥 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 부족합니다. 근린생활시설 내부가 철거돼 있고, 단독주택이 함께 일괄매각되며, 옥상 태양광 설비의 용량과 가동 상태도 불명확합니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,222,000,000원 자체에 가격 메리트가 있다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현장·가격 검증 비중이 높은 물건입니다.
