창원지방법원 2025타경699. 거제시 일운면 옥림리 ‘거제리우’ 104동 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 사용승인일은 2015.06.25이고 대상 면적은 84.7837㎡입니다. 소유자는 김동현이며, 2015.08.05 한국외환은행의 채권최고액 228,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 2025.12.24 임의경매개시결정과 2026.02.20 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기상 후순위 권리 인수 문제보다는 가격과 점유 확인이 핵심입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전 점유관계는 원본 서류와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경699 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 옥림리 227 거제리우 104동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 대상면적 84.7837㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김동현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 187,565,132원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015.08.05 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권 228,000,000원이 말소기준입니다. 경매개시결정 채권자는 주식회사 하나은행(변경전: 주식회사한국외환은행)으로 기재돼 있고, 2026.02.20 국민건강보험공단 압류도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.05억은 최근 시세보다 높다
거제리우는 144세대, 사용승인일 2015.06.25입니다. 대상 면적과 매칭되는 실거래 12건의 전체 평균은 153,141,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.78㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 84.78㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 84.88㎡ | 3 | 172,000,000원 |
| 2025.01 | 84.78㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2024.11 | 84.88㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2024.10 | 84.78㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 84.78㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 84.78㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2024.02 | 84.88㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2024.01 | 84.78㎡ | 3 | 130,700,000원 |
| 2023.09 | 84.78㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 141,666,666원 |
최근 12개월 3건 평균은 141,666,666원, 최신 거래는 2026.06의 180,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 205,000,000원으로 최근 12개월 평균의 144.7%입니다. 최근 가격 추세도 -9.7%로 내려와 있어, 전체 평균 153,141,666원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 228,000,000원 | 201,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 205,000,000원에서는 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 26,670,000원입니다. 소유자 교부는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지세포 해안변의 각종 근린생활시설·구분건물·임야 등이 혼재한 지역이며, 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 출입이 자유롭고 관내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 203호이며, 사용승인일은 2015.06.25입니다. 승강기·급배수·위생·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 남서측 하향 완경사이며 동별 계단식으로 평탄하게 조성돼 연립주택부지로 이용 중입니다.
- 도로·규제. 서측 포장도로가 있고 제1종일반주거지역·자연녹지지역, 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역 저촉입니다.
- 공시지가. 301,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 거제리우는 144세대이고 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 시세 추세는 -9.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.7%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 비교. 최신 거래는 2026.06의 180,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 거래보다도 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 흐름은 -9.7%입니다. 전체 평균 153,141,666원보다 최근 12개월 평균 141,666,666원을 우선해서 봐야 합니다.
- 유찰 가격 점검. 1회 유찰 164,000,000원, 2회 유찰 131,200,000원입니다. 각 회차에서 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·대항력 여부는 입찰 전 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 한국외환은행 근저당, 하나은행 명의의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류의 현재 상태를 등기사항과 매각 관련 원본에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 권리와 가격의 평가가 선명하게 갈립니다. 2015.08.05 한국외환은행 근저당을 말소기준으로 후순위 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 141,666,666원의 144.7%이고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -9.7%입니다. 따라서 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 164,000,000원과 2회 유찰 131,200,000원에서 최근 실거래와 다시 비교하는 편이 가격 판단에 더 적합합니다.
