창원지방법원 2025타경707. 통영시 정량동 삼익비치맨션 2동 12층 1202호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박인애이며 2017.05.11. 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2021.09.27. 롯데캐피탈 가압류와 2025.12.31. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험이 아니라 현재 92,000,000원이라는 가격이 최근 시장 흐름에 맞는가입니다. 전체 12건 평균은 96,333,333원이지만 최근 12개월 6건 평균은 87,000,000원까지 낮아졌고, 최근 구간과 과거 구간의 추세도 -17.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경707 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 정량동 1127 삼익비치맨션 2동 12층1202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 항북길 12-27 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 박인애 · 2017.05.11. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 75,741,991원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2017.05.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 96,000,000원입니다. 그 뒤의 롯데캐피탈 가압류 9,397,665원과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거에 존재했던 한국주택은행·국민은행·삼성화재의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 장기평균보다 최근 가격을 우선해야 한다
동일면적 84.96㎡의 실거래 12건 평균은 96,333,333원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 87,000,000원입니다. 신건 최저가 92,000,000원은 전체 평균과 비교하면 95.5%이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 105.7%입니다. 게다가 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 -17.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 84.96㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 84.96㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 84.96㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 6건 | 87,000,000원 |
최신 거래는 2025.02의 95,000,000원으로 현재 최저가 92,000,000원보다 높습니다. 그러나 직전 거래에는 75,000,000원·79,000,000원·80,000,000원 수준도 포함되어 있고, 최근 12개월 평균 자체가 87,000,000원입니다. 따라서 최신 단일 거래 하나만으로 신건 가격을 싸다고 단정하기보다, 최근 평균보다 높은 가격과 -17.7% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 89,944,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 9,397,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 105,397,665원 중 예상배당은 89,944,000원이며 미배당액은 15,453,665원입니다. 다만 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 15,453,665원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 33,522,465원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 47,977,505원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 75,741,991원이 충족되는 시나리오지만, 1회 유찰 시 신청채권자 배당액은 71,875,200원으로 청구액에 미치지 못합니다. 2회 유찰 시에는 57,420,160원으로 더 낮아집니다. 그러나 이 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충무초등학교 남동측으로 인접하며 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·숙박시설·교육시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로에 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1202호이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 삼익은 225세대이며 사용승인 기준일은 1987-08-07입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·부정형 토지이며 공시지가는 454,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 도시지역, 제2종일반주거지역 관련 사항이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적 이용상황으로 평가됐으므로 응찰 전 내부 상태 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 96,333,333원보다 최근 12개월 평균 87,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -17.7%이므로 과거의 100,000,000원·115,000,000원·120,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%로, 현재 회차에서 할인 매력이 크다고 보기 어렵습니다.
- 권리 확인. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 현장 재확인. 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당액 15,453,665원이 있어도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2017.05.11. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신건 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균 87,000,000원의 105.7%이며 최근 가격 추세는 -17.7%입니다. 최신 거래 95,000,000원보다 낮다는 점만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리 리스크보다 가격 리스크를 더 엄격하게 봐야 하는 신건입니다.
