창원지방법원 2025타경30747. 경상남도 진주시 상평동 314-3의 기타 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 우남영이며, 2020.06.25. 진주축산업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 주식회사 국민은행 가압류가 차례로 들어왔고 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금도 없습니다.
가격은 권리와 별개로 봐야 합니다. 감정가 764,297,490원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 273,924,000원, 감정가의 36% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 이 비율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30747 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 314-3 · 경상남도 진주시 남강로1259번길 21-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 우남영 · 단독소유 |
| 토지 | 637.5㎡ · 지목 대 · 준공업지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 591,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 764,297,490원 / 273,924,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 말소기준은 2020.06.25. 설정된 진주축산업협동조합 근저당권이고, 이후의 신용보증기금 가압류 63,750,000원, 진주축산업협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사 국민은행 가압류 12,278,323원은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 별도
현재 회차는 감정가 764,297,490원 대비 35.84%인 273,924,000원입니다. 5회 유찰 시 219,139,200원, 6회 유찰 시 175,311,360원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 비율은 확인할 수 있지만, 직접 비교할 실거래 가격이 없으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 35.84% | 273,924,000원 | 346,739,259원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 219,139,200원 | 400,757,072원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 175,311,360원 | 443,971,322원 |
③ 예상배당표 (매각가 273,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,634,936원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 540,000,000원 | 269,289,064원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 63,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 12,278,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 273,924,000원 가정 시 채권 총액 616,028,323원 중 269,289,064원이 배당되고, 미배당액은 346,739,259원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 일괄매각 범위 — 반드시 현물과 대조
- 일괄매각. 토지와 관련 매각대상을 함께 매각합니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-113호의 제직기 4식이 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘(ㄱ)~(ㅈ)’ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 간이화물승강기. 목록 건물 및 제시외 건물 (ㄹ)에 설치된 간이화물승강기 2대는 건물에 포함하여 평가되었습니다.
⑤ 토지·이용환경 메모
- 토지. 면적 637.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지입니다.
- 형상. 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 시가지경관지구(일반)에 포함됩니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 591,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.06.25. 진주축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기계·기구 4식, 제시외 건물 ‘(ㄱ)~(ㅈ)’, 간이화물승강기 2대의 실제 현황을 감정평가서와 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 36%라는 사실만으로 저가 매수로 판단하지 말고 해당 토지·건물·기계의 실제 시장가치를 별도로 확인합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 346,739,259원 발생하더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현황을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 자산구성이 승부처
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 승계 측면은 비교적 단순합니다. 반면 감정가 764,297,490원에서 이미 4회 유찰되어 최저매각가가 273,924,000원까지 내려왔고, 동시에 제직기 4식, 제시외 건물과 간이화물승강기 2대가 매각범위에 포함됩니다.
따라서 결론은 “권리는 확인 가능하지만, 감정가 대비 36%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않는다”입니다. 현재 회차에서도 채권 미배당은 346,739,259원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 판단의 핵심은 말소 여부보다 토지·건물·기계의 실제 가치와 매각 대상의 현황을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
