창원지방법원 2025타경21628. 경상남도 고성군 회화면 배둔리 삼선천년빌3차 102동 2층 201호 다세대 물건입니다. 소유자는 황선옥이며 2012.03.15 매매를 원인으로 160,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2012.03.22 설정된 경남고성신용협동조합의 근저당권 채권최고액 130,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인 양지현은 2022.10.06 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다.
따라서 권리 측면에서 낙찰자가 승계할 임차보증금은 산정되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 가격을 보면 상황이 달라집니다. 같은 단지·동일면적의 최근 거래 2건은 모두 100,000,000원인데, 현재 최저가는 118,000,000원입니다. 신건 가격이 최근 시세의 118.0%이므로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21628 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 회화면 배둔리 190-1 삼선천년빌3차 102동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 84.535㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2011.08.29 |
| 소유자 | 황선옥 · 2012.03.15 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남고성신용협동조합 / 86,750,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·이용상황 확인 불가, 현황 연립주택 부지로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준권리는 2012.03.22 경남고성신용협동조합 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 2025.07.11 접수됐고 매각으로 소멸합니다. 과거의 가등기·압류·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현존하는 핵심 권리는 말소기준 근저당과 그에 기초한 경매절차로 정리할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지현 | 2022.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
양지현의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 신건 118,000,000원 vs 최근 거래 100,000,000원
천년빌3차의 대상 면적은 84.535㎡이며, 확인된 최근 거래는 2025.08 동일면적 84.54㎡ 2건입니다. 두 거래 모두 100,000,000원으로 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.54㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 84.54㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.535㎡ | 2건 | 100,000,000원 |
현재 최저매각가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 118.0%입니다. 최신 거래 역시 100,000,000원이므로 현재 신건 가격은 최근 확인된 거래가보다 18,000,000원 높습니다. 최근 시세보다 높은 가격에서 출발하므로 신건 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 2. 근저당 · 경남고성신용협동조합 | 130,000,000원 | 115,548,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 130,000,000원 중 115,548,000원이 배당되는 계산으로 14,452,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 14,452,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 37,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 56,239,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 94,400,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 100,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 75,520,000원입니다. 유찰로 채권자 미배당은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회화초등학교 북동측 인근이며 다세대주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근으로 엑스포로가 지나며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2011.08.29입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적은 1,699.0㎡이고 평지의 세로장방형이며, 북서측·남동측으로 약 4~8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 179,900원/㎡입니다.
- 거래 표본. 천년빌3차는 19세대이며 확인된 최근 동일면적 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 100,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원보다 높습니다. 신건을 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 임차인 확인. 양지현은 2022.10.06 전입해 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.03.22 근저당이 말소기준이고, 임차인 양지현은 2022.10.06 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최근 동일면적 거래 2건이 모두 100,000,000원인데 신건 최저가는 118,000,000원으로 최근 시세의 118.0%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안정성만 보고 접근하기보다 최근 실거래와의 가격 차이를 먼저 보는 물건입니다. 1회 유찰 시 제시 매각가 94,400,000원부터 최근 거래 평균 아래로 내려가는 만큼, 이 사건의 핵심은 권리보다 입찰 회차와 가격입니다.
