창원지방법원 2025타경21653. 등기상 소유자는 민영복이고, 대상은 거제2차덕산베스트타운 상가동 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(학원)입니다. 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2023.04.19 경남신용보증재단 가압류 34,790,000원이며, 2025.07.17 연초농업협동조합의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기권리보다 점유 임차관계입니다.
(주)바다로의 전입일은 2022.03.11로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 대항력이 성립하고 배당으로 반환되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액은 매수인이 부담할 수 있으므로, 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 현재 단계에서 인수액을 특정할 숫자는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21653 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 상가동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지권 포함 집합건물 · 근린생활시설(학원)로 이용 중 |
| 대상면적 | 187.2㎡ |
| 소유자 | 민영복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 447,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연초농업협동조합 / 573,584,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저다
등기부에는 과거 신현농업협동조합·장승포농업협동조합·연초농업협동조합의 근저당권이 존재했지만 현재 자료상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 말소기준은 2023.04.19 경남신용보증재단 가압류 34,790,000원으로 산정돼 있고, 그 이후의 2025.07.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계금액은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)바다로 | 미상 | 2022.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
보증기관의 대위변제나 승계 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않았기 때문에 배당 여부와 최종 인수액은 확정할 수 없습니다. 특히 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이 임차관계가 확인되기 전에는 실질 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 684.2% 숫자보다 ‘비교 대상이 다르다’가 핵심
거제2차덕산베스트타운의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 65,333,333원, 최신 거래는 2026.08 114,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 최저가 447,000,000원은 최근 12개월 평균의 684.2%입니다. 그러나 이 거래들은 전용 27.0~59.76㎡이고, 대상 면적은 187.2㎡이며 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 이 비율만으로 대상 상가의 적정 시세를 산정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.31㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 39.6㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.07 | 39.6㎡ | 3 | 48,500,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 27.0㎡ | 14 | 36,500,000원 |
| 2026.07 | 27.0㎡ | 15 | 41,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 27.0㎡ | 14 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 59.31㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 27.0㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 65,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 447,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,870,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 34,790,000원 | 34,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 405,340,000원 |
현재 배당 산정에서는 채권자 청구 34,790,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 405,340,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 (주)바다로의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 리스크는 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 임차 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 447,000,000원 | 34,790,000원 | 405,340,000원 | 금액 미상 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 357,600,000원 | 34,790,000원 | 317,003,600원 | 금액 미상 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 286,080,000원 | 34,790,000원 | 246,484,880원 | 금액 미상 |
1회 유찰이면 357,600,000원, 2회 유찰이면 286,080,000원까지 내려갑니다. 그러나 임차인의 보증금과 배당 가능액이 밝혀지지 않은 상태에서는 최저가 하락만 보고 실제 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 추가 부담으로 연결될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며 현재 근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.
- 입지. 거제중앙초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·다가구주택·교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 대지. 3필 일단의 사다리형 유사토지로 지면은 평탄하고 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 4면으로 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되고, 중로1류·소로1류·소로2류가 접합니다.
- 공시지가. 852,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 판단. 대상은 187.2㎡ 근린생활시설인데 확보된 거래자료는 27.0~59.76㎡ 공동주택 거래로 면적이 맞지 않아, 주거 거래 평균을 상가 환금가치의 직접 기준으로 쓰기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. (주)바다로의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2022.03.11로 말소기준 2023.04.19보다 빠르지만, 보증금 등 핵심 정보가 미상이므로 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 주거 실거래를 상가 시세로 오인하지 않기. 최근 12건의 거래면적은 27.0~59.76㎡이고 대상은 187.2㎡ 근린생활시설입니다.
- 684.2%를 가격 메리트로 뒤집지 않기. 최저가가 최근12개월 평균보다 훨씬 높고 비교 표본 자체도 맞지 않아, 현재 자료만으로 가격상 할인 근거를 인정하기 어렵습니다.
- 신청채권 원인 대조. 연초농업협동조합 청구 573,584,230원과 현재 배당 산정 0원의 관계를 등기부·경매기록에서 확인해야 합니다.
- 상가 명도·영업점유 확인. 현재 학원 이용 상태와 (주)바다로 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 기록을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “4.47억 신건”보다 미상 임차보증금이 먼저다
이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가와 같은 신건이라는 점이 아닙니다. (주)바다로가 2022.03.11부터 점유한 것으로 확인되고, 그 날짜가 말소기준 2023.04.19보다 앞서는 반면 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 배당표에 인수액 0원으로 표시되어 있어도 매수인의 실제 부담까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
가격 역시 적극적인 가점을 줄 근거가 부족합니다. 최저가 447,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 65,333,333원의 684.2%지만, 그 실거래는 대상과 면적·용도가 맞지 않습니다. 결국 이 물건은 권리에서는 임차보증금 확인 전 보류, 가격에서는 적정 비교사례 확보 전 보류가 맞습니다. 낙찰가가 낮아지는 것보다 먼저 확인해야 할 것은 ‘얼마의 보증금이 실제로 남는가’입니다.
