창원지방법원 2025타경21686. 통영시 미수동 서광빌라맨션 1동 3층 309호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유 지분은 최진문이 10분의 8, 최지우가 10분의 2입니다. 2011년 최진문·정경미가 각 2분의 1 지분으로 거래가 68,000,000원에 취득했고, 정경미 지분은 2024년 4월 13일 상속을 원인으로 최진문과 최지우에게 이전됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2016년 1월 13일 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 케이티캐피탈, 새통영농업협동조합 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 381-1 서광빌라맨션 1동 3층 309호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 선금산2길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 건물 중 3층 309호 · 개별 난방 |
| 비교 면적 | 75.12㎡ |
| 소유자 | 최진문 10분의 8 · 최지우 10분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 27,284,896원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2016년 가압류가 기준점
과거 1991년 한국주택은행 근저당과 2006년 미륵도새마을금고 근저당, 2011년 중소기업은행 근저당 관련 이력은 등기상 말소 처리된 권리로 정리돼 있습니다. 현재 기준권리는 2016년 1월 13일 현대캐피탈의 21,769,561원 가압류이며, 이후 케이티캐피탈 23,175,642원, 새통영농업협동조합 1,299,399원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 1년 평균보다 신건이 높다
서광빌라맨션은 170세대, 1990년 3월 17일 준공 단지입니다. 비교 면적은 75.12㎡이며 최근 확인된 거래 중 최신 거래는 2026년 8월 67,000,000원입니다. 그러나 가격 판단은 한 건의 최신 거래보다 최근 12개월 흐름을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.12㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 72.87㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 75.12㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 75.12㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2025.05 | 72.87㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 75.12㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 56,250,000원 |
전체 12건 평균은 61,875,000원이지만, 최근 12개월 평균은 56,250,000원으로 더 낮습니다. 현재 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.2%입니다. 더구나 최근 구간은 이전 구간 대비 -13.0% 흐름이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 최신 67,000,000원 거래보다는 낮지만, 최근 평균 기준으로는 신건 가격이 높은 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 1. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 21,769,561원 | 21,769,561원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이티캐피탈 | 23,175,642원 | 23,175,642원 |
| 3. 가압류 · 새통영농업협동조합 | 1,299,399원 | 1,299,399원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,239,398원 |
현재 회차 62,000,000원 기준 채권자 배당액은 46,244,602원, 소유자 잔여는 14,239,398원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 49,600,000원, 2회 유찰 시 39,680,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영해양관광공원 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 309호이며, 위생·급배수·개별 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류와 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,511.5㎡, 완경사·가로장방형에 가까우며 공시지가는 449,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 170세대, 1990년 준공 단지로 최근 실거래는 존재하지만 2026년 거래가 49,000,000원부터 67,000,000원까지 차이가 있어 가격 선별이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 61,875,000원보다 최근 12개월 평균 56,250,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 흐름 확인. 최근 구간이 이전 구간 대비 -13.0%인 만큼 최신 67,000,000원 한 건만으로 시세를 높게 잡지 않는 것이 안전합니다.
- 점유·임대관계 재조사. 감정 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 확정일자와 보증금 유무를 확인하세요.
- 회차별 가격 비교. 현재 62,000,000원, 1회 유찰 49,600,000원, 2회 유찰 39,680,000원 시나리오를 함께 놓고 응찰가를 정하세요.
- 관리비·현황 확인. 내부 상태와 체납 관리비 등 현장 확인이 필요한 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저
이 물건은 예상배당 기준 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 현재 신건 62,000,000원은 최근 12개월 평균 56,250,000원보다 높고, 최근 거래 추세 역시 -13.0%입니다. 전체 평균과 비슷하다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
또 하나의 변수는 실제 점유관계입니다. 별도로 등재된 임차인은 없지만 현장 내부가 확인되지 않았고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 권리는 양호하지만, 가격은 보수적으로, 점유관계는 반드시 재확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
