창원지방법원 2025타경21718. 통영시 도산면 원산리 1179-36의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가 현황에서는 건물이 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 소유자는 김명희·임수현·임정숙·임정희·임택만·임택석·임호준의 공유 형태이며, 경매개시결정은 임정숙 지분에 대해 기입돼 있습니다. 임정숙의 등기 지분은 35분의 7입니다.
등기부에는 근저당권이나 별도 압류가 잡혀 있지 않고, 제공된 말소기준은 2025.07.28 경매개시결정입니다. 겉으로만 보면 권리관계가 단순해 보이지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 이순기 씨가 등장합니다. 전입일은 2021.10.13로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아, 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도산면 원산리 1179-36 · 경상남도 통영시 도산면 남해안대로 2133-20 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 탐문상 단독주택 이용 |
| 공유자 | 김명희, 임수현, 임정숙, 임정희, 임택만, 임택석, 임호준 |
| 경매 대상 표시 | 2번 임정숙 지분 강제경매개시결정 · 임정숙 지분 35분의 7 · 각 공유지분 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 23,025,094원 / 23,025,094원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동부에셋자산관리대부 / 26,336,645원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
등기상 별도 근저당권·압류는 확인되지 않고, 2025.07.28 강제경매개시결정이 제공된 기준권리입니다. 그러나 이 사건에서는 기준권리보다 앞선 2021.10.13 전입이 존재합니다. 이순기 씨의 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분 역시 미상이므로, 대항력과 우선변제 여부를 확정해 단정할 수 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
② 임차인 — 보증금이 확인돼야 실질취득가가 나온다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이순기 | 미상 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
③ 지분·토지 리스크 — 가격보다 환금성을 누르는 요소
- 공유지분 매각. 등기상 임정숙 지분은 35분의 7이고, 매각물건명세서에는 각 공유지분 매각이라고 기재돼 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한한다고 기재돼 있어 입찰 결과의 변수로 남습니다.
- 타인 토지 걸침 가능성. 본건 건물 및 제시외 건물 중 일부가 타인 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 보인다는 확인 필요 사항이 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 일부 도로 현황. 목록2 일부는 현황 ‘도로’로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,025,094원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,452원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 26,336,645원 | 22,210,642원 |
| 미배당 | - | 4,126,003원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션은 집행비용 814,452원, 신청채권자 배당 22,210,642원, 미배당 4,126,003원, 소유자 잔여 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 이순기 씨의 보증금도 미상이라, 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 권리 문제가 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 23,025,094원 | 22,210,642원 | 4,126,003원 | 시뮬레이션상 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 18,420,075원 | 17,688,514원 | 8,648,131원 | 시뮬레이션상 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 14,736,060원 | 14,070,811원 | 12,265,834원 | 시뮬레이션상 0원 |
유찰되면 표면적인 최저가는 내려가지만, 이 사건의 핵심 리스크인 공유지분·임차보증금 미상·타인 토지 걸침 가능성은 가격 하락만으로 소멸하지 않습니다. 특히 이순기 씨가 실제 대항요건을 갖추고 보증금이 확인될 경우, 최저가가 내려갈수록 인수분이 상대적으로 더 중요해질 수 있으므로 회차 가격만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 통영시 도산면 원산리 ‘도선 마을회관’ 북서측 인근이며, 주변에는 공장·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 함석지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1993.08.17입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황은 확인하지 못했고, 현황 단독주택 이용으로 탐문됐습니다.
- 토지. 토지면적 430.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공유지분 매각임을 함께 봐야 합니다.
- 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·농업진흥구역·가축사육제한구역이 중첩돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이순기 씨의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 최저가 23,025,094원이 아니라 매수인이 실제 부담할 수 있는 인수분까지 합쳐 판단해야 합니다.
- 공유지분 범위 확인. 임정숙 지분 35분의 7과 각 목록별 매각 지분을 정확히 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 조건이 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 건물 및 제시외 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 소재할 가능성이 있으므로 현황측량·경계관계를 확인해야 합니다.
- 목록2 확인. 일부가 현황 도로로 평가됐으므로 실제 이용상태와 지분가치를 따로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일·유사 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,302만원 신건”보다 중요한 것은 무엇을 사는가다
이 사건의 감정가와 최저가는 23,025,094원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 그 숫자만으로는 투자매력을 판단하기 어렵습니다. 경매개시결정은 임정숙 지분에 대해 기입돼 있고, 매각물건명세서에는 각 공유지분 매각·공유자 우선매수권 1회·제시외 건물 포함·일부 타인 토지 걸침 가능성·목록2 일부 도로가 함께 적혀 있습니다.
여기에 실제 임차인 이순기 1명의 전입일이 2021.10.13으로 기준권리 2025.07.28보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “인수 0원의 저가 신건”이 아니라 “인수액을 아직 확정할 수 없는 공유지분·경계 확인형 물건”입니다. 실거래 시세도 없어 가격 가점은 줄 수 없습니다. 입찰 전 승부처는 보증금과 점유, 매각지분, 토지 경계의 확인입니다.
