창원지방법원 2025타경21985. 거제시 연초면 명동리 425의 토지와 단독주택으로 이용 중인 건물이 대상입니다. 등기상 소유자는 김미선·김이곤·김정곤이 각 3분의 1씩 공유하고 있고, 이번 강제경매개시결정은 김정곤 지분에 대해 이루어졌습니다. 근저당권이나 압류가 따로 잡혀 있는 구조가 아니라 2025.09.19 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정이 기준이 됩니다.
문제는 그보다 앞선 2014.06.17 금창민의 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 전입 시점 자체는 2025.09.19 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차관계는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금·점유관계·임대차계약을 확인한 뒤 실제 인수액을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21985 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 명동리 425 · 경상남도 거제시 연초면 명동2길 12-1 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 건물 | 목조 슬레이트지붕(현황 칼라강판지붕) 단층 · 사용승인 1946.04.05 |
| 토지 | 지목 대 · 440.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공유관계 | 김미선 3분의 1 · 김이곤 3분의 1 · 김정곤 3분의 1 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자우선매수신고는 1회에 한함 |
| 감정가 / 최저가 | 17,709,310원 / 17,709,310원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 121,339,654원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입을 먼저 확인해야 한다
등기부에는 근저당권·압류가 별도로 확인되지 않고, 2025.09.19 김정곤 지분 강제경매개시결정이 기준권리입니다. 그러나 실제 임차인 금창민은 2014.06.17 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금창민 | 2014.06.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격·회차 구조 — 유찰될수록 채권 미배당은 더 커진다
현재는 감정가와 최저매각가격이 모두 17,709,310원인 신건입니다. 신청채권자의 청구금액은 121,339,654원으로 매각가보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차에서도 신청채권자에게 전액 배당되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 17,709,310원 | 16,990,542원 | 104,349,112원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 14,167,448원 | 13,512,434원 | 107,827,220원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 11,333,958원 | 10,729,947원 | 110,609,707원 |
유찰되면 표면적인 입찰가격은 내려가지만, 이 물건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 낮아지는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있으므로, 먼저 임대차관계를 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,709,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 718,768원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 121,339,654원 | 16,990,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당은 104,349,112원, 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 금창민의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 명동리 ‘명하회관’ 북동측 인근. 단독주택·농경지·묘지·임야 등이 형성된 산간 농촌지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 목조 슬레이트지붕으로 등기돼 있으나 현황은 칼라강판지붕입니다.
- 토지. 지목 대, 440.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 69,000원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역, 농업보호구역, 상수원보호구역, 상수원보호기타, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공유지분. 공유지분 간 정확한 위치·경계 확인이 어려워 전체 토지를 대상으로 평가하고 공유자 지분 비율에 따라 면적을 사정했습니다.
- 경계. 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명해 건물·제시외 물건의 위치와 지적 경계 확인에는 전문적인 지적측량이 필요합니다.
⑤ 매각 제외·현장 체크리스트
- 지분매각 확인. 김정곤 지분 3분의 1만 매각되는 구조입니다. 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 금창민은 2014.06.17 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약·실제 점유·보증금과 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고는 1회에 한합니다. 입찰 전 공유자 우선매수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 제시외 물건. 감정서상 제시외 물건과 철거된 건물 잔재는 매각에서 제외됩니다. 목록 1 최저매각가격은 이들로 인해 영향받는 가격입니다.
- 금속 구조물·적치물. 지상에 있는 해체·이동이 용이한 금속 구조물과 적치물은 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너. 화장실 및 창고 용도의 제시외 컨테이너 1개 동이 소재합니다.
- 철거 잔재. 본 건 및 인접지 지상에 걸쳐 철거된 건물의 잔재가 존재합니다.
- 지적측량. 토지와 인접 토지의 경계가 불분명하므로 실제 이용범위·건물 위치 확인이 필요합니다.
- 난방설비. 유류보일러가 있으나 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “17,709,310원”보다 먼저 볼 것이 많다
이 물건은 신건 최저가가 17,709,310원이라는 숫자만 보면 접근하기 쉬워 보일 수 있습니다. 그러나 실제 매수 대상은 김정곤의 3분의 1 지분이고, 금창민은 기준권리보다 앞선 2014.06.17 전입자로 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.
여기에 공유자우선매수신고 1회, 농림지역·농업보호구역·상수원보호구역 등의 규제, 제시외 물건과 철거 잔재의 매각 제외, 지적 경계 불분명까지 더해집니다. 이 사건은 낮은 최저가를 보고 먼저 입찰할 물건이 아니라, 임차관계·지분 사용관계·공유자우선매수·현장 경계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
