창원지방법원 2026타경10090. 진주시 상대동 296-24 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층이 제1종근린생활시설(사무소) 및 다가구주택 계단실, 2~4층은 단독주택(다가구주택 8가구)입니다. 건물은 2018.06.22. 사용승인을 받았고 토지는 195.9㎡, 지목은 대, 일반상업지역입니다. 등기상 소유자는 이성구 단독소유입니다.
등기부에서 가장 중요한 날짜는 2018.07.02.입니다. 이날 진주북부농업협동조합의 근저당권 182,000,000원이 설정돼 말소기준권리가 되고, 같은 날 후순위 근저당 240,000,000원도 설정됐습니다. 이후 가압류·주택임차권·경매개시결정은 모두 이 날짜보다 뒤에 있습니다. 다만 2022.12.06. 민간임대주택등기도 존재하므로 그 효력과 매각 후 처리 여부는 원본 서류에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 296-24 · 경상남도 진주시 동진로110번길 5-2 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(사무소)·다가구주택 계단실 · 2~4층 단독주택(다가구주택 8가구) |
| 토지 | 195.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이성구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 876,251,380원 / 876,251,380원 (신건) |
| 청구금액 | 115,698,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’)은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸 구조
말소기준은 을구 1번 진주북부농업협동조합 근저당권 182,000,000원입니다. 을구 2번 근저당 240,000,000원, 경남신용보증재단·신용보증기금· 우리금융캐피탈주식회사·강지민의 가압류, 그리고 등기된 주택임차권들은 모두 말소기준 이후 설정된 것으로 표시돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1·2번 근저당권은 2026.03.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 등기된 주택임차권 — 7건
| 등기일 | 임차권자 | 호실·범위 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.12.23 | 한국토지주택공사 | 401호 84.18㎡ | 110,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 2026.01.12 | 김지혜 | 301호 56㎡ | 90,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 2026.03.10 | 한국토지주택공사 | 203호 50.92㎡ | 85,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 2026.04.22 | 서현지 | 201호 52.89㎡ | 90,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 2026.05.13 | 한국토지주택공사 | 202호 36㎡ | 60,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 2026.05.22 | 신용주 | 302호 40.00㎡ | 40,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 2026.06.01 | 김승주 | 402호 54.12㎡ | 85,000,000원 | 말소기준 이후 |
서현지 임차권은 2026.06.12. 을구 6-1에서 범위가 201호 52.89㎡로 경정됐습니다. 이는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 임차·점유관계 — ‘인수 0원’과 별개로 미상 2건 확인
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 110,000,000원 1건은 대한종합무역 주식회사 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이 승계 1건과 서현지 임차권 경정 1건을 제외하면, 표에 기재된 비보증기관 임차·점유자는 12명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대한종합무역 주식회사 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계대상 |
| 김현석 | 2018.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박유리 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류동현 | 2019.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박아지 | 2018.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.12.09 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
| 김지혜 | 2022.03.22 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서현지 | 2018.10.04 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신용주 | 2024.05.28 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승주 | 2021.09.01 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 합무역 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 2019.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
④ 가격 판단 — 시세 할인 여부는 보류
동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 876,251,380원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 현재는 신건으로 최저가가 감정가와 같고, 유찰 시 제공된 시나리오상 최저가는 701,001,104원, 560,800,883원으로 내려갑니다. 하지만 실거래 기준점이 없기 때문에 유찰됐다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 876,251,380원 | 29,742,004원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 701,001,104원 | 203,239,777원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 560,800,883원 | 342,037,996원 | 0원 |
신건에서는 서울보증보험 주식회사의 청구 115,698,903원이 전액 배당되는 시뮬레이션이지만, 1회 유찰 시에는 28,158,029원만 배당되고, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자 회수구조의 변화이지 매수인의 가격 메리트를 직접 뜻하지는 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 876,251,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,162,514원 |
| 을구 1번 근저당권 · 진주북부농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 진주북부농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 36,760,000원 | 36,760,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 56,673,064원 | 56,673,064원 |
| 갑구 5번 가압류 · 강지민 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 115,698,903원 | 115,698,903원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 115,698,903원 | 85,956,899원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 894,830,870원 중 채권자 예상배당은 865,088,866원, 미배당은 29,742,004원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다수 임차권과 점유관계가 존재하므로 실제 배당 및 인수 여부는 매각물건명세서 원본과 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시청에서 남서측 직선거리 약 400미터 지점이며, 로변에는 근린생활시설, 후면에는 다가구 등 공동주택이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2018.06.22. 사용승인. 외벽 외장용석판, 내벽 벽지·타일, 바닥 장판지·타일, 샤시창호이며 현상은 보통인 편입니다.
- 설비. 급배수·도시가스·위생설비를 갖추고 있고, 2~4층 주택부분에는 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 공시지가는 796,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 우선 확인. 합무역·지주택의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입세대와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 대한종합무역 주식회사 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 두 금액을 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06. 민간임대주택등기의 임대의무기간 및 매각 후 효력·말소 처리 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물 ‘ㄱ’도 건물에 포함해 평가됐습니다. 현황상 경계와 실제 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 동일·유사 실거래 비교기준이 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구관계를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원과 점유 리스크 0은 다르다”
이 사건의 장점은 말소기준이 명확하다는 것입니다. 2018.07.02. 근저당을 기준으로 이후의 근저당·가압류·주택임차권이 소멸 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 합무역·지주택의 대항력 가능·미상, 다수 임차·점유관계, 7건의 주택임차권, 민간임대주택등기, 사무소와 다가구주택을 함께 취득하는 일괄매각 구조를 동시에 봐야 합니다.
또한 실거래 비교기준이 확인되지 않아 876,251,380원의 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
