창원지방법원 2026타경10177. 하동군 진교면 고룡리 ‘미진스위트빌’ 104동 11층 1101호, 전용 49.9537㎡의 아파트입니다. 등기 흐름에서 현재 핵심은 2017.03.16. 하동농업협동조합 근저당 36,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026.03.20. 신용보증기금의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 등기만 보고 점유까지 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 불가했습니다. 따라서 현재 자료상 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 없지만, 입찰 전에는 실제 점유자와 전입관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 진교면 고룡리 3 미진스위트빌 제104동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.9537㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 11층 |
| 사용승인 | 2002.05.18 |
| 현재 등기상 소유자 | 원재중 · 2012.11.16. 매매, 거래가액 62,503,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
2012년 원재중 명의 취득 뒤 2017년 하동농업협동조합 근저당이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2021.09.03. 김명렬 앞으로 거래가액 55,000,000원의 소유권이전이 있었지만, 신용보증기금의 사해행위취소 관련 절차를 거쳐 2026.03.16. 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 2021년의 신용보증기금 가처분과 경남신용보증재단 가압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 6,400만원은 최근 시세 이상
미진스위트빌은 420세대, 사용승인일은 2002.05.18.입니다. 대상 면적 49.9537㎡와 매칭된 실거래는 12건이며, 이 중 최근 12개월 10건 평균은 61,200,000원입니다. 최신 거래는 2026.02. 1층 56,000,000원이고, 최근 12개월과 그 이전 거래의 추세 차이는 +0.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.95㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 13 | 63,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 13 | 63,000,000원 |
| 2025.09 | 49.95㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 49.95㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2025.04 | 49.95㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 49.95㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2024.11 | 49.95㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2024.11 | 49.95㎡ | 2 | 61,300,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 61,200,000원 |
신건 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%입니다. 전체 12건 평균 61,108,333원과 비교해도 최저가는 104.7% 수준입니다. 최신 거래 56,000,000원보다도 높은 가격이므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 근저당 · 하동농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 26,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 86,000,000원 중 예상 배당액은 62,448,000원, 미배당액은 23,552,000원입니다. 이 미배당은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액으로 넘어가지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 진교면 고룡리 ‘하평삼거리’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측 진출입로가 외부도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 15층 건물 중 11층 1101호이며, 난방·승강기·위생·급배수·소방 관련 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며, 가축사육제한구역과 침수위험지구에 포함됩니다. 공시지가는 124,600원/㎡입니다.
- 단지 규모. 미진스위트빌은 420세대이며, 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 61,200,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 최저가가 최근 12개월 평균의 104.6%입니다. 현재 회차에서 “감정가 대비 할인”이 없으므로 실거래를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부확인이 불가했습니다. 실제 점유자·전입관계와 대항력 가능성을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2021년 김명렬 소유권이전이 2026.03.16. 말소된 이력이 있으므로, 입찰 직전 최신 등기부에서 소유권과 추가 권리 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 매각가 64,000,000원 가정이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함되어 있으므로 현장 여건과 관련 공적자료를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 하동농업협동조합의 2017년 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유 리스크를 완전히 닫아둘 수는 없습니다. 가격 역시 신건 64,000,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 61,200,000원의 104.6%이고, 최신 거래는 56,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수는 낮지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격은 최근 시세 이상”으로 정리하는 것이 맞습니다. 권리만 깨끗해 보인다는 이유로 현재 최저가에 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
