창원지방법원 2026타경10218. 남해군 남면 평산리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 201,721,440원이고, 임차인 신고는 없습니다. 그러나 권리표시만 보면 핵심은 2024.03.28. 신용보증기금의 가압류 99,000,000원보다 훨씬 앞선 2004.12.09. 을구 3번 근저당권입니다. 이 권리는 채권최고액 40,000,000원으로 등기돼 있고, 권리분석 데이터에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 명시돼 있습니다.
반면 예상배당표에는 이 을구 3번 근저당권에 40,000,000원을 우선 배당하고, 최종 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 두 판단이 동시에 존재하므로, 이 사건은 인수 여부를 단정하는 것보다 등기 원본과 매각물건명세서에서 을구 3번 근저당권의 실제 존속·말소·인수 관계를 직접 대조하는 것이 최우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10218 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 평산리 271-1 |
| 등기부상 건물 | 경상남도 남해군 남면 평산리 275, 276 · 경상남도 남해군 남면 남면로1835번길 8-15 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 기호 4, 4-1, 4-2 단독주택(공가) |
| 소유자 | 배미향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,721,440원 / 201,721,440원 (신건) |
| 청구액 | 124,171,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 4,000만원 근저당 확인이 핵심
임차인은 없습니다. 감정평가 내용에도 임대관계가 기재되지 않았고, 단독주택은 공가로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다.
② 매각조건 — 농취증·멸실·면적차이
- 일괄매각. 본건은 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록[1]은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 조경수. 동백나무, 느티나무, 팔손나무, 사철나무 등 지상 조경수는 토지에 포함해 평가했습니다.
- 일부 건물 멸실. 목록[4] 건물 중 감정서상 기호 4-3은 현황 멸실로 평가에서 제외됐습니다.
- 면적 차이. 감정서상 기호 4 및 4-1 건물은 공부상 69.42㎡이나 실측면적은 122.80㎡로, 실측면적을 기준으로 평가했습니다.
- 현황 1동. 기호 4 및 4-1 건물은 공부상 각각의 건물이지만 현황은 1동의 건물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,721,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,624,100원 |
| 을구 3번 근저당권 · 안복순 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대구신용보증재단 | 6,560,000원 | 6,560,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 121,985,982원 | 52,537,340원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 75,047,535원 | 0원 |
| 갑구 9번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 342,593,517원, 예상 채권자 배당액은 198,097,340원, 미배당은 144,496,177원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,721,440원 | 198,097,340원 | 144,496,177원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,377,152원 | 158,317,872원 | 184,275,645원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,101,721원 | 126,494,297원 | 216,099,220원 | 0원 |
신건 기준 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 소유자 잔여는 없습니다. 유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액이 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 앞서 본 을구 3번 근저당권의 개별 권리판정은 별도로 매수인 인수로 표시돼 있으므로 이 점을 반드시 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 남해군 남면 평산리 소재 남해해성고등학교 서측에 위치하며, 주변은 농가주택, 학교, 골프장, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 주변의 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 4, 4-1, 4-2는 단독주택 공가로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 기호 4·4-1은 시멘트블록조 스레트지붕 단층, 기호 4-2도 시멘트블록조 스레트지붕 단층입니다.
- 토지. 지목 전 · 토지이용상황 전 · 208.0㎡ · 평지 · 부정형 · 맹지 · 공시지가 32,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 학교 저촉, 절대보호구역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역 등의 제한이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 3번 근저당권 원본 대조. 2004.12.09. 채권최고액 40,000,000원 근저당권이 매수인 인수로 표시돼 있으므로 실제 존속 여부와 인수 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록[1]은 증명원 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 건물 현황 확인. 기호 4-3 멸실, 기호 4·4-1 공부면적 69.42㎡와 실측 122.80㎡ 차이, 공부상 별도 건물이 현황 1동이라는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지 여부. 토지 도로접면이 맹지로 기재돼 있으므로 실제 출입로와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 보호구역·학교 저촉. 절대보호구역과 학교 저촉 등 토지이용 제한을 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 공가 상태. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 임차인 0명이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 겉으로는 단순해 보입니다. 하지만 등기 권리정보에는 2004.12.09.의 채권최고액 40,000,000원 근저당권이 말소기준권리 이전·매수인 인수로 표시돼 있습니다. 동시에 농지취득자격증명원, 일부 건물 멸실, 공부상 69.42㎡와 실측 122.80㎡의 면적 차이, 맹지 및 보호구역 제한이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “임차인 없음 = 안전”으로 결론낼 수 없고, 선순위 근저당권과 매각조건 원본 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
