창원지방법원 2026타경10236. 진주시 상봉동 ‘상봉한주타운’ 2동 2층 207호, 전용면적 59.1㎡의 주거용 아파트입니다. 현재 소유자는 곽덕순이며, 2018년 매매 당시 거래가액은 140,000,000원이었습니다. 현재 권리관계의 기준은 2019.06.21. 설정된 진주서부농업협동조합 근저당권 채권최고액 96,000,000원입니다. 이후 2025년 민징호의 가압류 339,834,738원과 2026년 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했고 임대관계 역시 확인되지 않았다고 적시되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 구조는 단순하되, 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10236 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 1096 상봉한주타운 2동 2층 207호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 전용 59.1㎡ · 19층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 곽덕순 · 2018.01.04. 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 370,224,343원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.21. 진주서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 등기상 핵심은 2019.06.21. 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.28. 민징호 가압류 339,834,738원과 2026.04.08. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
한주타운 전용 59.1㎡ 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 137,777,777원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원, 최신 거래는 2025.08. 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.1㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 59.1㎡ | 15 | 143,000,000원 |
| 2024.03 | 59.1㎡ | 13 | 144,000,000원 |
| 2024.01 | 59.1㎡ | 14 | 142,000,000원 |
| 2023.02 | 59.1㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 59.1㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 59.1㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 59.1㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2021.08 | 59.1㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.1㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
현재 최저매각가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 109.5%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -5.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 137,777,777원만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 민징호 | 339,834,738원 | 45,184,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 민징호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 435,834,738원 중 예상 배당액은 141,184,000원이며, 미배당액은 294,650,738원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 시에야 시세와 간격이 벌어진다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 0원 | 294,650,738원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 115,200,000원 | 0원 | 323,047,538원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,160,000원 | 0원 | 345,733,618원 |
현재 신건 144,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 최저가는 115,200,000원, 2회 유찰 시 92,160,000원으로 내려갑니다. 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있어 이 물건은 권리보다는 어느 회차의 가격에서 접근하느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉곡초등학교 북서측 약 400m 지점이며, 주변은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 관내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정도 비교적 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 1992.08.08. 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조 19층 건물 내 2층 207호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 한주타운 467세대, 전용 59.1㎡ 실거래 9건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 -5.8%로 하락 방향입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균 137,777,777원보다 최근 12개월 평균 131,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%입니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -5.8%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 내부 확인과 임대관계 확인이 되지 않았습니다. 현장 점유자, 전입·확정일자 등 실제 임대차 관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제와 관리비 체납 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019.06.21. 진주서부농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 민징호의 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 투자 판단의 중심은 가격입니다. 실질취득액 144,000,000원이 최근 12개월 평균 131,500,000원의 109.5%이고, 최신 거래는 120,000,000원이며 가격 추세도 -5.8%입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리상 할인 요인을 찾기보다 유찰 여부와 실제 점유관계를 확인하면서 최근 시세보다 충분히 낮은 가격대를 기다리는 접근이 더 합리적입니다.
