창원지방법원 2026타경10268. 경상남도 사천시 사천읍 구암리 211, 도로명 백산길 73-66 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2024.06.14. 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건이며, 토지는 983㎡입니다. 소유자는 강진경이고 2024.06.26. 소유권보존 등기가 이뤄졌습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2024.07.15. 설정된 진주원예농업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 이현지 40,000,000원, 유우성 50,000,000원의 근저당과 엠지캐피탈 42,547,197원, 메리츠캐피탈 15,064,120원의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 현장 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10268 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 구암리 211 · 경상남도 사천시 사천읍 백산길 73-66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2024.06.14 |
| 토지 | 983㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강진경 · 2024.06.26. 소유권보존 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,491,680원 / 206,491,680원 (신건) |
| 청구금액 | 70,060,609원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 현장 부담은 별도
말소기준은 2024.07.15. 진주원예농업협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 이현지·유우성 근저당, 엠지캐피탈·메리츠캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각 조건 — 일괄매각과 토지 현황을 함께 봐야 한다
이 사건은 일괄매각입니다. 감정서상 제시외건물 ‘ㄱ~ㄹ’과 제시외관정 ‘A’는 매각에 포함되고, 목록[1] 지상의 정원수 등도 토지에 포함해 평가됐습니다. 반면 견사·가추·평상 등은 이설 가능한 시설로 평가에서 제외됐습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 분묘 | 목록[1] 분묘 1기 소재 · 분묘기지권 성립 여지 있음 |
| 제시외건물 | 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’ 매각 포함 |
| 제시외관정 | 감정서상 ‘A’ 매각 포함 |
| 정원수 등 | 목록[1] 토지에 포함하여 평가 |
| 견사·가추·평상 | 이설 가능하여 평가 제외 |
| 목록[3] | 일부 저수지에 포락된 것으로 탐문조사 |
특히 목록[3]은 공부상 지목이 임야이나 현황은 인접지 부속토지 등으로 이용되고 있으며, 일부가 저수지에 포락된 것으로 탐문됐습니다. 토지 경계·실사용면적·수면 편입 상태는 현장 및 지적자료로 별도 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,491,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,690,884원 |
| 을구 1번 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 이현지 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 유우성 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 엠지캐피탈 주식회사 | 42,547,197원 | 28,800,796원 |
| 갑구 4번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 15,064,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 231,611,317원 중 예상 배당액은 202,800,796원이며, 미배당액은 28,810,521원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 206,491,680원 | 202,800,796원 | 28,810,521원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 165,193,344원 | 162,080,637원 | 69,530,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 132,154,675원 | 129,504,510원 | 102,106,807원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 수치는 등기·배당상 금전 인수를 뜻하며, 분묘기지권 성립 여부나 토지의 실제 이용 제한까지 없어진다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사천읍 구암리 ‘백산소류지’ 동측에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 983㎡, 지목 대, 보전관리지역, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 보전관리지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 공시지가. 41,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽 사이딩판넬, 내벽 벽지, 샷시창호이며 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 환금성 주의. 농경지·임야 혼재지역의 단독주택과 토지가 함께 매각되고 분묘 및 저수지 포락 이슈가 있어 아파트형 물건보다 개별 현장 조건의 영향이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘기지권 확인. 목록[1] 분묘 1기의 설치 경위·관리 주체·성립 요건을 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록[3] 포락 확인. 일부 저수지 포락 상태를 지적도·현황측량·현장에서 대조해 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위 확인. 제시외건물 ‘ㄱ~ㄹ’과 제시외관정 ‘A’는 포함, 견사·가추·평상 등은 평가 제외된 점을 구분해야 합니다.
- 경계와 공부 차이 확인. 목록[3]은 공부상 임야이나 현황은 인접지 부속토지 등으로 이용되고 있습니다.
- 규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·준보전산지 관련 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
등기부만 놓고 보면 구조는 깔끔합니다. 2024.07.15. 진주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 모두 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 등기 밖에 있습니다. 목록[1] 분묘 1기와 분묘기지권 성립 여지, 목록[3] 일부 저수지 포락, 공부와 현황의 차이, 임대관계 미상까지 확인해야 합니다.
따라서 이 물건은 “권리 말소는 단순하지만 토지·현장 리스크는 가볍지 않은 사건”으로 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 206,491,680원이 가격적으로 유리한지 판단할 동일 유형의 실거래 비교 근거가 별도로 확인되지 않는 만큼, 단순히 신건 최저가만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기상 인수 0원보다 먼저 확인할 것은 분묘와 토지의 실제 이용 가능 범위입니다.
