창원지방법원 2026타경10274. 경상남도 산청군 차황면 상법리 182 소재 토지와 축사 물건입니다. 등기상 소유자는 임일종이고, 말소기준권리는 2012.12.06. 설정된 함안군산림조합 근저당권 40,000,000원입니다. 2026.04.27. 함안군산림조합의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 복잡한 선순위 임차권이나 매수인 인수액이 확인되는 사건은 아닙니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 건물은 축사로서 장기간 방치된 상태입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 아파트형 경매처럼 권리만 정리하고 끝나는 것이 아니라, 현장 이용 상태와 토지·건물의 실제 위치 관계를 직접 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10274 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 차황면 상법리 182 · 경상남도 산청군 차황면 황매산로980번길 22-38 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사(장기간 방치) |
| 토지 | 목장용지 · 695.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임일종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,770,800원 / 110,770,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 함안군산림조합 / 41,292,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 20,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2012년 근저당
등기부에는 과거 강제경매와 가압류, 근저당권 설정·말소 이력이 여러 차례 존재하지만, 2007.04.23. 강제경매로 임일종에게 소유권이 이전된 뒤 기존 강제경매와 가압류가 말소됐고, 2009년 의령축산업협동조합 가압류도 2010.12.31. 말소됐습니다. 2007년 의령농업협동조합 근저당 역시 2012.12.06. 해지로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 같은 날 새로 설정된 함안군산림조합 채권최고액 40,000,000원 근저당권입니다. 2026.04.27. 이 채권자가 임의경매를 신청했고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
② 현장·이용 상태 — 권리보다 중요한 부분
감정평가서상 건물의 이용상태는 축사(장기간 방치)입니다. 일련번호 건물은 철파이프조 슬레이트지붕 단층 및 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 구조로 기재돼 있고, 사용승인일은 각각 1995.07.10. 및 1994년입니다. 설비내역은 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,770,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,791원 |
| 을구 3번 근저당권 · 함안군산림조합 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,420,009원 |
현재 회차 매각가 110,770,800원 가정 시 함안군산림조합 근저당권에는 40,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 68,420,009원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상법마을 남동측 인근으로, 축사·농경지·순수임야 등이 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입은 가능하나 면 소재지 외곽에 위치해 관내 대중교통 사정은 보통이하입니다.
- 토지. 지목은 목장용지, 면적 695.0㎡, 토지이용상황은 답축사, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 이용제약. 토지이용계획상 가축사육제한구역은 2026.05.06. 기준 전부제한에서 200m 이내로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 농촌 외곽의 장기간 방치 축사라는 이용상태와 제한된 대중교통 여건을 감안하면 일반 주거용 부동산과 다른 수요층을 전제로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 일부 건물이 산163번지 및 구거에 걸쳐 소재하므로 지적도와 현황을 대조해 실제 점유·침범 범위를 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 오수정화시설은 멸실되어 평가 제외된 것으로 기재돼 있으므로 현존 시설과 평가 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 축사 활용 가능성. 장기간 방치 상태와 가축사육제한구역 지정이 실제 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 실거래 시세 자료가 없어 110,770,800원의 신건 최저가가 적정한지 별도 비교가 필요합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 88,616,640원, 2회 유찰 시 70,893,312원입니다. 각 회차에서도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 복잡”
이 사건의 말소기준은 2012.12.06. 함안군산림조합 근저당이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 배당 계산상 근저당은 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체만 보면 구조는 단순합니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 현장 상태입니다. 축사는 장기간 방치돼 있고, 일부 건물이 인접필지와 구거에 걸쳐 있으며, 일부 시설은 이미 멸실됐습니다. 여기에 농촌 외곽 입지, 보통이하의 대중교통, 가축사육제한구역이라는 조건까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가의 시장 대비 수준을 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장 확인 후 판단이 맞습니다.
