창원지방법원 2026타경10292. 경상남도 진주시 상봉동 900-2, 도로명 비봉로104번길 3에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1996.02.03. 사용승인됐습니다. 소유자는 박재원이며, 한국주택금융공사가 2019.12.12. 설정된 채권최고액 217,000,000원의 근저당을 바탕으로 임의경매를 신청했습니다.
권리구조의 기준점은 명확합니다. 2019.12.12. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준권리이고, 2026.05.04. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 권리는 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 점유자 박상진의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 인수와 별개로 실제 배당순위 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원문과 임대차 자료를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 900-2 · 경상남도 진주시 비봉로104번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 1996.02.03. 사용승인 |
| 토지 | 대 · 86.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박재원 (2024.01.05. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 144,644,080원 / 144,644,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 76,936,986원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 매각포함 · 옥탑(계단실) 등 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.12.12. 설정된 한국주택금융공사 근저당권의 채권최고액은 217,000,000원이며, 채무자는 김순둘입니다. 이 근저당에는 경상남도 진주시 상봉동 900-2 토지 공동담보가 기재돼 있습니다. 같은 날 등기된 금지사항은 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상진 | 2024.02.19 | 미상 | 2026.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 박상진의 전입일은 2024.02.19.로 말소기준인 2019.12.12.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 볼 수 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,644,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,825,017원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 217,000,000원 | 141,819,063원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 217,000,000원 중 141,819,063원이 배당되고 75,180,937원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 신청 청구액은 76,936,986원이며 현재 회차 배당액은 이를 충족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,644,080원 | 141,819,063원 | 75,180,937원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,715,264원 | 113,295,250원 | 103,704,750원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,572,211원 | 90,505,911원 | 126,494,089원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 현재 계산상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 유지됩니다. 대신 한국주택금융공사 근저당의 미배당액은 회차가 내려갈수록 증가합니다. 이 미배당액은 근저당권자의 미회수분이지, 현재 자료상 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주중학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 86.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 자연경관지구·지구단위계획구역·주거환경개선지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 592,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 박상진의 보증금과 확정일자를 확인해 최우선변제·우선변제 가능성과 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 전입 점유자가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외건물이 포함되며, 옥탑 계단실 등도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 공동담보 확인. 한국주택금융공사 근저당은 상봉동 900-2 토지를 공동담보로 기재하고 있으므로 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 근거 없이 감정가 또는 유찰가 자체만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 무확인은 다르다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2019.12.12. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 박상진의 전입은 2024.02.19.로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있고, 최저가 144,644,080원이 시세 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 임대차 확인과 가격 검증은 남아 있다입니다. 신건이라는 이유만으로 응찰가를 정하기보다는 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 접근하는 편이 안전합니다.
