창원지방법원 2026타경10309. 진주시 문산읍 진주문산코아루아파트 105동 24층 2402호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트), 해당 실거래 비교 면적은 약 84.99㎡급입니다. 현재 소유자는 김찬우·정미진 각 2분의 1 공유지분이고, 2017년 9월 15일 매매를 원인으로 거래가액 234,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2022년 3월 4일 접수된 신한카드주식회사 가압류 16,636,951원입니다. 제공된 권리판정상 이 가압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후 국민은행·롯데캐피탈·프라미스대부의 가압류 및 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역은 없고 예상 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 소문리 2421 진주문산코아루아파트 105동 24층 2402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 실거래 비교 면적 84.9867㎡ |
| 소유자 | 김찬우 2분의 1 · 정미진 2분의 1 |
| 취득 이력 | 2017.09.15 매매 · 거래가액 234,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 63,060,022원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 자료상 나타나지 않습니다. 말소기준은 2022.03.04 신한카드 가압류이고, 이후 접수된 국민은행 52,124,295원, 롯데캐피탈 66,529,304원·38,178,529원, 프라미스대부 53,761,236원 가압류와 2026.05.15 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 324,375,000원, 신건 최저가 326,000,000원
진주문산코아루 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건이고, 평균은 324,375,000원입니다. 현재 최저가는 326,000,000원으로 평균의 100.5%입니다. 평균보다 1,625,000원 높으므로, 신건 가격만 놓고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.59㎡ | 22 | 347,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 21 | 322,000,000원 |
| 2026.05 | 84.59㎡ | 17 | 324,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 327,500,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2026.05 | 84.59㎡ | 21 | 314,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 10 | 367,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 19 | 307,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 296,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 9 | 357,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 324,375,000원 |
거래 범위는 235,000,000원~367,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026년 6월 22층 347,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 가격 메리트 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 324,375,000원이므로 신건 최저가는 그 평균을 소폭 웃돕니다. 층·향·내부 상태 차이를 확인하지 않은 상태에서 최신 한 건만으로 저평가라고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,364,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,636,951원 | 16,636,951원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 52,124,295원 | 52,124,295원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 66,529,304원 | 66,529,304원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 38,178,529원 | 38,178,529원 |
| 6. 가압류 · 주식회사프라미스대부 | 53,761,236원 | 53,761,236원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,405,685원 |
현재 회차 가정에서는 기재 채권 227,230,315원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 93,405,685원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·우선권 있는 별도 채권 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 326,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,640,000원 | 22,311,275원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당표상 기재 채권의 미배당액이 22,311,275원 발생하지만, 이것이 매수인 승계액으로 전환되지는 않습니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 문산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측과 북측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 24층 건물의 24층 2402호이며 기본 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 진주문산코아루는 520세대, 2010.06.30 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적대 거래가 12건 확인되지만 235,000,000원부터 367,000,000원까지 가격 편차가 커 개별 층·향·상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근12개월 평균 324,375,000원을 현재 최저가 326,000,000원이 소폭 웃돕니다. 신건 가격에 별도 할인 메리트가 있다고 전제하지 마세요.
- 개별 호수 비교. 본건은 24층입니다. 최신 22층 거래 347,000,000원 등 고층 거래와 비교하되 내부 상태·향·수리 여부 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소유자 점유 가능성. 임차인은 없으나 소유자 주소가 본건으로 변경된 이력이 있습니다. 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동. 현재 계산에는 집행비용 추정치가 포함돼 있고 실제 세금·배당요구 관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 허가구역 포함으로 표시돼 있으므로 실제 취득 시 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 중립 이하”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 예상 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가이자 현재 최저가 326,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 324,375,000원의 100.5%로 평균보다 높습니다. 최신 거래가 347,000,000원이라는 긍정 요소는 있지만, 실거래 범위가 235,000,000원~367,000,000원으로 넓어 단일 고가 거래를 근거로 신건을 저평가라고 보기는 어렵습니다. 권리분석은 깔끔하지만 가격은 서두를 이유가 없는 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
