창원지방법원 2025타경22258. 거제시 동부면 구천리 일대의 토지와 근린생활시설·펜션·창고·공중화장실 등 건물을 묶어 파는 일괄매각입니다. 감정평가 이용상태를 보면 근린생활시설, 단독주택(펜션), 창고·물탱크실, 공중화장실이 함께 있고, 건물들은 캠핑장 내 펜션 및 부대건물로 이용되고 있습니다. 단일 아파트처럼 권리관계 하나만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다.
가장 먼저 확인할 것은 2016.06.07. 설정된 신현농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,743,000,000원이고, 선언된 말소기준권리인 2020.11.10. 근저당권보다 앞섭니다. 등기 분석에는 이 권리가 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 반면 예상배당표에서는 이 2,743,000,000원을 매각대금에서 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 두 내용이 서로 맞지 않으므로, 낙찰 전 원본 등기와 매각물건명세서에서 실제 존속·말소 여부를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22258 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 구천리 993-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 단독주택(펜션) · 창고 및 물탱크실 · 공중화장실 · 캠핑장 내 펜션 및 부대건물 |
| 소유자 | 오정희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,337,537,730원 / 3,337,537,730원 (신건) |
| 청구액 | 3,122,447,845원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기소 | 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당부터 확인
2020.11.10. 신현농업협동조합 근저당권 475,200,000원이 말소기준으로 선언되어 있고, 그 뒤 2025.11.25. 임의경매개시결정과 2026.01.08. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2022.04.21. 및 2025.01.20. 임의경매개시결정은 각각 말소·취하 이력이 확인됩니다.
② 점유관계 — 실제 관계인 4명, 2명은 대항력 판정 미상
| 관계인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심민우 | 1층 식당부분 | 2025.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지한 | 2층 주택부분 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 반철한 | 확인 필요 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오정희 | 목록 13,15,22번 토지 · 캠핑장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
심민우와 반철한은 전입신고가 2020.11.10. 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 김지한과 오정희는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 네 사람 모두 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,337,537,730원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,775,377원 |
| 을구 2번 근저당권 · 신현농업협동조합 | 2,743,000,000원 | 2,743,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 신현농업협동조합 | 475,200,000원 | 475,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,562,353원 |
예상배당에서는 채권 3,218,200,000원을 전액 배당하고 소유자에게 83,562,353원이 남으며 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 등기상 2016.06.07. 선순위 근저당의 존속 표시와 충돌하므로 실제 인수 여부는 반드시 원본 확인이 필요합니다.
④ 선순위 지상권 — 말소동의서는 제출
매각물건명세서에는 목록 5·6, 목록 11·12·23, 목록 13·14·22, 목록 15, 목록 17·18·19, 목록 20, 목록 21에 각각 선순위 지상권 설정등기가 명시되어 있습니다. 다만 2026.08.04. 지상권자인 신청채권자 신현농업협동조합이 해당 선순위 지상권설정등기에 대한 말소동의서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 현황·공부 차이와 일괄매각 범위
- 목록 3. 건물은 공부상 구천리 656, 657, 660-4, 660-5에 등재되어 있으나 토지대장상 2012.08.21. 합병되어 현황은 구천리 656 지상입니다.
- 목록 7. 공부상 구천리 647번지 지상이나 현황은 647-6번지 지상이며, 1층 면적은 공부상 96.78㎡, 현황 80.73㎡입니다.
- 목록 7-1. 공부상 일반목구조 기타지붕이나 현황은 판넬조 판넬지붕입니다.
- 목록 9. 공부상 구천리 647번지 지상이나 현황은 647-7번지 지상입니다.
- 목록 10. 공부상 1층 97.33㎡·2층 72.51㎡이나 현황은 1층 84.45㎡·2층 66.24㎡입니다.
- 매각포함. 제시외 건물 ㄱ~ㅌ, 수영장, 지하수, 제시외 수목이 각 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 동부면 구천리 ‘평지마을’ 동측 인근으로 펜션, 농경지, 순수임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 근린생활시설, 단독주택(펜션), 창고 및 물탱크실, 공중화장실로 이용 중이며 캠핑장 내 펜션 및 부대건물입니다.
- 토지. 생산관리지역과 계획관리지역 등이 포함되고 가축사육제한구역, 일부 소하천구역이 확인됩니다.
- 토지 표본. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 면적 134.0㎡ · 공시지가 147,200원/㎡입니다.
- 경계 확인. 위치·경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인되었고 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2016.06.07. 근저당 원본 확인. 2,743,000,000원 선순위 근저당이 실제 매각으로 소멸하는지, 존속해 매수인이 인수하는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 김지한·오정희는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 지상권 말소동의 확인. 2026.08.04. 말소동의서 제출이 실제 매각조건과 등기 말소로 이어지는지 원문을 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 18~21은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 공부·현황 차이. 건물 소재 지번·구조·면적 차이가 여러 목록에서 확인되므로 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수영장·지하수·수목까지 포함되는 만큼 실제 관리상태와 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 배당표의 ‘인수 0원’만 보고 들어갈 사건이 아니다
이 사건은 신건 최저가가 3,337,537,730원인 대규모 캠핑장·펜션·토지 일괄매각입니다. 배당 시뮬레이션만 보면 채권이 전액 배당되고 매수인 인수도 0원이지만, 등기 분석에는 말소기준보다 앞선 2016.06.07. 근저당 2,743,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 여기에 대항력 판정이 안 된 점유관계인, 다수 선순위 지상권, 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이가 동시에 존재합니다.
결론은 권리 확정 전 보류입니다. 특히 2016년 근저당의 실제 소멸 여부가 확인되지 않으면 수십억 원대의 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 지상권 말소동의와 배당표의 인수 0원은 긍정 요소지만, 그 두 가지가 선순위 근저당과 미상 점유 문제까지 자동으로 해결해 주는 것은 아닙니다.
