창원지방법원 2025타경22341. 통영시 광도면 죽림리 ‘주영더팰리스5차’ 503동 26층 2602호 아파트입니다. 소유자 김선자는 2021.09.28. 매매를 원인으로 2022.02.18. 공유자 전원 지분을 거래가액 380,000,000원에 취득했습니다. 이후 이 물건에는 임차인 김시관의 350,000,000원 주택임차권이 2024.06.20. 등기됐고, 2025.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 임차권을 단순히 “인수”라고 끝내면 안 된다는 점입니다. 김시관은 2022.06.17. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.20.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 현재 회차 배당표만 보면 보증금 중 349,230,000원이 배당되고 770,000원이 남아 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.14. 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1573-2 주영더팰리스5차아파트 503동 26층 2602호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 광도면 죽림5로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 중 26층 |
| 전용면적 | 84.9381㎡ |
| 소유자 | 김선자 (2021.09.28. 매매, 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 해소
등기상 현재 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 김시관의 전입일 2022.06.17.은 2025.12.11. 강제경매개시결정보다 앞서고, 등기 자료에서도 이 임차권을 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류하고 있습니다. 반면 경매개시결정 이후의 오케이저축은행 가압류와 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
* 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 770,000원이지만, 위 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 이 확약은 김시관 임차권에 관한 범위에 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김시관 | 주거용 건물 전부 | 2022.06.17 / 2022.04.20 | 350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 김시관 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차권 양수인으로 표시된 보증기관이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김시관은 배당요구를 했고, 확정일자도 갖추어 우선변제권을 행사합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 106.5%
주영더팰리스5차는 976세대, 사용승인일은 2018.02.14.입니다. 대상 면적과 맞는 최근 실거래 12건의 평균은 333,416,666원입니다. 신건 최저가 355,000,000원은 이 평균의 106.5%로, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 최신 거래 역시 2026.08. 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 343,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 14 | 338,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 평균 | 84.9381㎡ | 12건 | 333,416,666원 |
최근 12건은 305,000,000원~363,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 감정가이자 신건 최저가인 355,000,000원은 최근 평균보다 높고, 최근 거래 중 최고가 363,000,000원에 가까운 구간입니다. 권리상 확약이 있다는 이유만으로 현재 가격에 별도의 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 1. 임차인 김시관 보증금 | 350,000,000원 | 349,230,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 40,164,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산만 보면 김시관 보증금 중 770,000원이 미배당으로 남지만, 2026.07.14. 확약에 따라 해당 잔액의 실질 매수인 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 355,000,000원 | 770,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,000,000원 | 70,776,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,200,000원 | 126,780,800원 | 실질 0원* |
대항력 임차권이 그대로 살아 있다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 해당 임차권의 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 말소에 동의했으므로, 김시관 임차권에 관한 실질 인수는 각 회차 0원*으로 평가합니다. 따라서 향후 유찰이 발생한다면 실질취득가격도 해당 회차 매각가를 기준으로 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영경찰서 동측으로 인접해 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 중 26층 2602호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 아파트 건부지이며 대지권 토지는 사면으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·중로2류·중로3류와 접하고, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,005,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 976세대 아파트이며 최근 동일면적 거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.14. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 관리. 현재 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균 333,416,666원의 106.5%입니다. 권리 리스크가 해소됐다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 최신 거래는 320,000,000원이고, 같은 달 다른 거래는 350,000,000원입니다. 호수별 층·향·상태 차이를 감안해 응찰가를 별도로 정해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고, 인근 주민 탐문·관련공부·외부관찰을 통해 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건을 처음 보면 350,000,000원 선순위 임차권 때문에 인수형 경매로 보입니다. 실제로 현재 배당 계산에서는 770,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.14. 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격을 봐야 합니다. 신건 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균 333,416,666원의 106.5%이고 최신 거래 320,000,000원보다도 높습니다. 최근 실거래 최고 363,000,000원 안에는 들어오지만, 최근 평균 이상의 가격이므로 현재 회차를 “싸게 사는 경매”로 평가할 수는 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 메리트는 부족한 신건. 이 물건의 판단 포인트는 확약의 유효성을 원본으로 확인한 뒤 최근 시세보다 충분히 낮은 응찰가를 만들 수 있느냐에 있습니다.
