창원지방법원 2025타경22382. 통영시 광도면 죽림리 코아루1단지 102동 2층 201호, 전용 84.9931㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이용득이며 2020년 12월 23일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 통영축산업협동조합이 채권최고액 262,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 23일 같은 조합의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.

등기 흐름에는 과거 신탁과 근저당 이력이 있으나 이미 말소된 권리가 포함돼 있습니다. 현재 경매에서 핵심은 2020년 통영축산업협동조합 근저당 하나이며, 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 보는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음

과거 2018년 회원신용협동조합 근저당권은 2019년 12월 16일 해지로 말소됐고, 한국토지신탁 및 우리자산신탁 관련 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 현존하는 핵심 담보권은 2020년 12월 23일 통영축산업협동조합 근저당이며, 경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로 보면 할인은 크지 않다

코아루1단지 전용 84.99㎡ 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 253,416,666원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 256,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 258,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.4% 상승했습니다.

최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.7%입니다. 최신 거래 258,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균과의 차이는 6,000,000원에 불과합니다. 따라서 시세보다 크게 싸다고 평가할 수준은 아닙니다. 최근 추세도 -가 아니라 +1.4%이므로 하락장 보정을 이유로 더 낮게 볼 근거는 나타나지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

채권최고액 기준으로 17,100,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 여기서 커진다

유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 효과는 권리 부담 증가가 아니라 순수하게 매입가격 하락으로 나타납니다. 현재 250,000,000원은 최근 시세와 차이가 작지만, 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 가격 구조가 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 84.9931㎡ 아파트로 침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 동원고등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 북측·북서측·남서측·남동측·북동측으로 왕복 2차로 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 일부 소로·중로와 가축사육제한구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 17,500.3㎡, 공시지가 290,500원/㎡, 완경사 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 단지. 코아루1단지는 396세대, 2018년 8월 24일 준공이며 동일면적 실거래가 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 250,000,000원은 최근12개월 평균 256,000,000원에 근접합니다. 취득비용까지 포함하면 여유가 더 줄어드므로 응찰가 상한을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
• 2층 개별성. 최근 거래 중 2층은 245,000,000원과 220,000,000원이 확인됩니다. 동일 단지 평균만 보지 말고 해당 호수의 내부상태와 2층 선호도를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 외부관찰에 따라 평가됐습니다. 응찰 전 내부상태를 재확인할 필요가 있습니다.
• 점유·명도. 조사된 임차인은 없지만 실제 현재 점유상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
• 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부는 관리주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 얇은 할인”

이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준권리 명확. 권리분석만 보면 부담이 크지 않은 아파트입니다. 다만 현재 실질취득액 250,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 256,000,000원의 97.7%, 최신 거래 258,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 최근 가격 추세도 1.4% 상승입니다.

따라서 신건에서의 판단은 “시세보다 매우 싸다”가 아니라 “권리는 깨끗하지만 가격 안전마진은 6,000,000원 수준으로 얇다”가 정확합니다. 권리 리스크를 낮게 평가할 수 있는 대신, 응찰가격은 개별 호수 상태와 2층 거래사례까지 반영해 엄격하게 정하는 편이 적절합니다.