창원지방법원 2025타경22407. 경상남도 통영시 도산면 저산리 202, 도로명주소 저산동촌길 40에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 김경미이며, 2019.11.12. 설정된 통영수산업협동조합 근저당권 66,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 자체보다 먼저 볼 부분은 물건의 물리적 조건입니다. 감정평가서에는 차량 접근이 불가능하다고 조사되어 있고, 건물은 공부상 “목조 세멘기와지붕 27.3㎡”이지만 현황은 “목조 함석지붕 약 38.5㎡”로 조사되었습니다. 최저매각가격은 이 현황 실측 사정면적을 기준으로 평가되었고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22407 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도산면 저산리 202 · 경상남도 통영시 도산면 저산동촌길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 169.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 부정형 |
| 건물 | 목조 세멘기와지붕 단층 · 사용승인일 1945 · 현황 목조 함석지붕 약 38.5㎡ |
| 소유자 | 김경미 |
| 감정가 / 최저가 | 55,823,900원 / 55,823,900원 (신건) |
| 청구액 | 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
말소기준은 2019.11.12. 통영수산업협동조합의 근저당권 66,000,000원입니다. 이후 2025.02.03. 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2025.07.02. 김종미 가압류 22,000,000원, 2025.07.11. 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 가압류 461,633,980원과 2026.01.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.08.07.에는 기존 근저당권의 확정채권 일부가 농업협동조합중앙회에 50,900,000원 양도된 일부이전 등기도 있습니다. 이는 새로 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 2019.11.12. 설정 근저당권의 일부이전 등기입니다.
② 물건성 검토 — 가격보다 접근성과 현황 차이가 먼저
감정평가서상 본건은 통영시 도산면 저산리 ‘동촌마을’ 내에 있고, 주변에는 단독주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐지만, 차량의 접근은 불가능하다고 명시되어 있습니다.
토지는 169.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역·자연취락지구에 해당합니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다. 토지 위치와 경계 역시 지적도면을 기준으로 목측 확인된 것이므로 정확한 경계가 중요하다면 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,823,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,404,830원 |
| 1. 근저당 · 통영수산업협동조합 | 66,000,000원 | 54,419,070원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종미 | 22,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 | 461,633,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 569,633,980원 중 54,419,070원이 배당되고, 미배당은 515,214,910원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 55,823,900원 | 54,419,070원 | 515,214,910원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 44,659,120원 | 43,455,256원 | 526,178,724원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 35,727,296원 | 34,684,205원 | 534,949,775원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통영시 도산면 저산리 동촌마을 내에 위치하며 단독주택·농경지·수산관련시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 불가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 목조 세멘기와지붕 단층, 사용승인일 1945. 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 등, 창호는 알미늄새시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 시설되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 169.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역, 공시지가 71,500원/㎡입니다.
- 형상. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가서상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차량 진입 확인. 감정평가서에 차량 접근 불가능으로 조사되어 있으므로 실제 보행 접근로와 물품 반입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 범위 확인. 공부상 27.3㎡와 현황 약 38.5㎡의 차이, 제시외 건물의 위치와 상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 부분의 경계와 이용관계를 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 지적도면을 기준으로 목측 확인된 토지이므로 경계가 중요한 경우 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 자체를 시장가로 간주하지 말고 별도 현장가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건성은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조만 보면 기준은 분명합니다. 2019.11.12. 통영수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 현장입니다. 차량 접근 불가능, 공부상 27.3㎡와 현황 약 38.5㎡의 건물 차이, 제시외 건물 포함 일괄매각, 완경사·부정형 토지와 경계 재확인 필요성이 함께 존재합니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 55,823,900원을 두고 가격 메리트를 단정할 근거도 부족합니다. 권리는 정리 가능하지만, 가격과 환금성은 현장 확인 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
