광주지방법원 2025타경551. 전라남도 영암군 미암면 호포리 232-4의 단독주택 + 토지 경매입니다. 현재 등기부상 소유자는 한동석이고, 2022.06.16 영암우리새마을금고가 채권최고액 44,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 국 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 오릭스캐피탈코리아 가압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

권리등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 하지만 이 물건은 등기 외 점유관계를 따로 봐야 합니다. 현황조사에는 석영영농조합법인이 제시외(ㅅ,ㅇ)를 사무실로 사용하는 것으로 조사됐지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금 자체가 미상이므로 최저가에 어떤 금액을 더해야 실제 취득원가가 되는지도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

2012.03.08 미암농업협동조합 근저당권 49,400,000원은 2022.03.14 이미 말소됐습니다. 2022.11.17 김은량 명의 소유권이전도 2024.01.24 합의해제로 말소됐고, 같은 시기에 한동석이 신청했던 가처분도 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 그 이후 존속하는 2022.06.16 영암우리새마을금고 근저당권입니다.

② 임차인 — 실제 점유 1명, 대항력·보증금 모두 미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 확인된 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 기초가 부족합니다. 특히 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 실질취득액을 166,121,600원으로 고정해서 볼 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계, 임대차계약 존재 여부를 반드시 대조해야 하는 사건입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 166,121,600원인 신건입니다. 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건에서 가격 판단은 실제 거래사례 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,121,600원 가정)

현재 회차에서는 입력된 채권 124,353,025원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 38,642,873원으로 계산됩니다. 다만 국 압류의 금액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 미상 보증금은 반영 여부가 확정되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·건물 상태 — 포함물과 제외물, 경계가 핵심

• 이용상태. 감정요항표상 2-가는 현황 멸실됐고, 3-나는 단독주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층이며 판넬, 벽지·타일, 새시창호 구조입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 옥외 태양광발전설비가 구비돼 있습니다.
• 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)은 매각에 포함되며, 수목인 대추나무·비파나무 등과 화단석은 토지가격에 포함돼 평가됐습니다.
• 태양광·저온창고. 제시외 건물(ㄹ) 지붕의 가정용 태양광발전설비는 단독주택 설비로 포함 평가됐고, 제시외 건물(ㅁ) 내부의 이동이 용이한 농업용저온창고 1동도 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외. 목록 1 지상의 철거 용이한 계사 1동과 목록 4 지상의 이동이 용이한 컨테이너식 사무실 2동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
• 경계. 목록 1·5는 현황상 일부가 도로 등으로 이용되는 것으로 사료되나 지적경계가 불분명해 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영암군 미암면 호포리 “문수마을” 내에 위치하며 자연마을, 농경지, 임야 등이 있는 순수 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 520㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 16,100원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부와 현황 차이. 일부 토지가 도로 등으로 이용되는 것으로 사료되고 경계가 불분명해 지적측량을 통한 재확인이 요구됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 석영영농조합법인의 임대차계약, 보증금, 점유개시 시점과 대항요건을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 매각 포함·제외물 구분. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ), 수목·화단석, 태양광발전설비, 농업용저온창고의 포함 범위와 계사·컨테이너식 사무실 2동의 제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 측량 확인. 목록 1·5의 일부가 도로 등으로 이용되고 지적경계가 불분명하므로 실제 이용면적과 경계 위치를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
• 국 압류·배당 확인. 2024.02.14 국 압류가 존재하지만 금액이 제시되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 원본 배당요구·조세자료를 확인해야 합니다.
• 절차 상태 확인. 채무자겸소유자 관련 신청취하통지서가 2026.01.07 발송되고 2026.01.13 도달한 이력이 있으므로, 2026.08.31 매각기일의 현재 진행 상태를 집행기록에서 다시 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 166,121,600원이나 유찰 시나리오만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸형, 실전은 점유·경계 확인형”

이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하는 구조라 비교적 정리가 잘 됩니다. 그러나 석영영농조합법인의 보증금과 대항력이 미상이고, 토지 일부의 도로 이용 및 불분명한 경계, 매각 포함·제외 제시외 물건이 함께 존재합니다. 여기에 최근 실거래 비교근거도 없어 신건 최저가 166,121,600원을 가격상 유리하다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원으로 계산되지만, 실질취득액은 임차관계 확인 전까지 확정하지 않는 것입니다. 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 점유관계·보증금·경계·매각범위를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.