광주지방법원 2025타경51272. 무안군 운남면 내리 87-2의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 489㎡의 대지이고, 감정평가상 건물은 단독주택과 창고로 이용되고 있습니다. 등기상 말소기준은 2011.02.14. 운남농업협동조합 근저당권, 채권최고액 21,000,000원입니다. 2023년과 2025년에 설정된 가압류 3건과 2025.07.22. 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내기에는 이릅니다. 현황조사와 매각물건명세서에 실제 임차인 2명이 확인되며, 그중 김동조는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 실제 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51272 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 운남면 내리 87-2 · 전라남도 무안군 운남면 내동길 45-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 대 · 489㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김희용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 40,091,000원 / 40,091,000원 (신건) |
| 청구금액 | 15,818,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 2008년 근저당과 2009~2010년 가압류·압류·경매개시결정은 2011.01.12. 임의경매 매각을 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 그 이후인 2011.02.14. 을구 3번 운남농업협동조합 근저당권입니다. 2013.11.01.에는 채무자가 김희용으로 계약인수됐고, 2023.03.07. 및 2025.07.22.의 가압류 3건과 같은 날의 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 판정 보류
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동조 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기대녀 | 미상 | 2011.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 임차인입니다. 기대녀는 전입일이 2011.08.03.으로 말소기준 2011.02.14.보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다. 반면 김동조는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않았으므로 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,121,638원 |
| 1. 근저당 · 운남농업협동조합 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이티대부 주식회사 | 3,892,766원 | 3,892,766원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 17,456,540원 | 14,076,596원 |
| 4. 가압류 · 운남농업협동조합 | 35,670,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 40,091,000원 가정 시 채권총액 78,019,629원 중 38,969,362원이 배당되고 39,050,267원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 공부와 실제 상태를 반드시 대조
이 물건은 단순한 주택 한 동만 보는 사건이 아닙니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 특히 목록 2-가는 공부상 면적이 70㎡이지만 현황은 91㎡로 조사돼 실측면적을 기준으로 평가됐습니다. 공부상 지붕은 강판스레트지붕이나 현황은 함석지붕입니다.
목록 2-나는 현황상 멸실됐고, 목록 2-다는 공부상 스라브지붕이나 현황은 스레트지붕입니다. 더 중요한 부분은 제시외 건물 일부가 본건 토지 경계를 초과해 위치하는 것으로 보인다는 점입니다. 지적경계가 불분명해 정확한 측량이 필요하다고 명시돼 있으므로, 낙찰 후 사용·철거·인접 토지와의 경계 문제까지 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 무안군 운남면 내리 ‘내동마을’ 내에 위치하며, 주위는 자연마을과 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 2-가는 단독주택, 2-다는 창고로 이용되고 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 489㎡ 대지, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 17,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역(200m 제한구역)에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동조 임차관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 기대녀 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다.
- 지적 측량. 제시외 건물 일부가 토지 경계를 초과할 가능성이 있으므로 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 2-가 면적 70㎡와 현황 91㎡의 차이, 지붕 형태 차이, 2-나 멸실, 2-다 지붕 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 범위와 실제 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2011.02.14. 운남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 임차인 김동조의 대항력 미상과 건물·경계 현황의 불일치입니다.
특히 실거래 시세 자료가 없는 상태이므로 신건 최저가 40,091,000원 자체만으로 가격 우위를 말할 수도 없습니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만, 김동조의 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 인수 위험을 닫아둘 수 없습니다. 이 사건은 권리 말소는 단순하지만, 임차관계와 현황조사가 끝나야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
