광주지방법원 2026타경37. 전라남도 영암군 금정면 연보리 645의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 499.0㎡이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김도윤 씨로, 2025.03.18. 부담부증여를 원인으로 2025.03.19. 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 2016.11.15. 설정된 금정농업협동조합 근저당권 채권최고액 80,000,000원입니다. 이후 2019.06.26. 설정된 가압류 2건과 2026.02.10. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2019년의 강제경매개시결정은 2020.01.22. 기각결정에 따라 2020.02.05. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경37 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 금정면 연보리 645 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 499.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 김도윤 · 2025.03.18. 부담부증여 · 2025.03.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 180,596,900원 / 180,596,900원 (신건) |
| 청구액 | 59,032,199원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.11.15. 금정농업협동조합 근저당권입니다. 2019.06.26. 금정 농업협동조합 가압류 10,167,618원과 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 10,328,273원, 2026.02.10. 영암금정농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희성 | 미상 | 2025.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김희성 씨의 전입일은 2025.12.22.로 말소기준권리인 2016.11.15.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 현황 — 공부상 1층, 실제는 2층
이 사건에서 권리보다 더 눈에 띄는 부분은 건물 현황과 공부의 차이입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 매각 포함, 공부상 1층 건물이나 현황은 2층 건물이라고 기재돼 있습니다.
| 건물 이용 | 단독주택으로 이용중 |
|---|---|
| 건물 현황 | 공부상 1층 · 현황 2층 |
| 매각 포함 | 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 포함 일괄매각 |
| 구조·마감 | 목구조 나무지붕 · 현황 아스팔트슁글지붕 · 외장사이딩 판넬 및 인조석 붙임치장 · 벽지·타일·인테리어 마감 · 새시창호 |
| 설비 | 위생 및 급배수설비 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 180,596,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,357원 |
| 1. 근저당 · 금정농업협동조합 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금정 농업협동조합 | 10,167,618원 | 10,167,618원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 10,328,273원 | 10,328,273원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,772,652원 |
표에 반영된 채권 기준 총 청구액 100,495,891원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 76,772,652원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,596,900원 | 0원 | 76,772,652원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 144,477,520원 | 0원 | 41,158,944원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 115,582,016원 | 0원 | 12,667,977원 | 0원 |
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 영암군 금정면 연보리 ‘냉천마을’ 내에 위치하며, 주택·농경지·야산 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 499.0㎡, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함되고 영농여건불리농지와 접합니다.
- 공시지가. 11,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김희성 씨의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 최종 명세서로 확인하세요.
- 공부와 현황 대조. 공부상 1층과 현황 2층의 차이를 건축물대장·현장과 직접 대조하세요.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 일괄매각에 포함되는 만큼 감정평가서와 현장에서 위치·형태를 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 목적에 맞게 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 180,596,900원 자체를 시세로 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 승부처
이 사건은 2016.11.15. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정이 소멸하며, 임차인 김희성 씨도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 단독주택 경매에서 등기만 깨끗하다고 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 이 물건은 공부상 1층과 현황 2층이 다르고 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 일괄매각에 포함됩니다. 여기에 임차인의 보증금과 우선변제 여부도 확인이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 현황·제시외 건물·임차관계 원본 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 신건 최저가 180,596,900원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
