광주지방법원 2026타경42. 신안군 비금면 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 양선모이고, 건물 등기에는 전남 신안군 비금면 가산리 214-1, 도로명주소 서남문로 126-2가 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2012.04.02. 설정된 비금농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 2025년의 두 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
그러나 권리분석의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 이정희가 2012.03.28. 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 선행합니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 존재하고 대항요건이 유지된다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경42 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 비금면 가산리 236-6 |
| 등기 건물 표시 | 전남 신안군 비금면 가산리 214-1 · 서남문로 126-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 양선모 |
| 감정가 / 최저가 | 147,747,020원 / 147,747,020원 (신건) |
| 청구금액 | 18,001,280원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 167.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 8,770원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 미상 | 2012.03.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 문제는 금액입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 금액도 산정할 수 없습니다. 배당표의 계산상 인수액 0원은 임대차 보증금이 확인되지 않은 상태에서의 계산값일 뿐, 선순위 점유자의 실제 인수위험을 제거하는 근거가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,747,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,868,458원 |
| 1. 근저당 · 비금농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비금농업협동조합 | 16,961,755원 | 16,961,755원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 5,077,780원 | 5,077,780원 |
| 4. 경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,839,027원 |
현재 계산에서는 채권자 합계 70,039,535원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산에는 선순위 점유자의 보증금이 반영되어 있지 않으므로, 이를 근거로 매수인 인수액이 확정적으로 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 147,747,020원 | 0원 | 74,839,027원 |
| 1회 유찰 · 80% | 118,197,616원 | 0원 | 45,703,314원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,558,092원 | 0원 | 22,416,511원 |
등기 채권만 보면 2회 유찰 시까지도 미배당이 발생하지 않습니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 그 숫자가 아닙니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 싸진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정될 수 있기 때문입니다. 현재는 보증금 미상이라 그 여부를 판단할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 일괄매각과 접도 조건 확인
- 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ이 매각에 포함됩니다.
- 수목. 목록 1 지상 수목은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.
- 목록 1 현황. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘주거나지’ 및 ‘일부 도로’로 이용 중이며 일부 접도구역에 저촉됩니다.
- 목록 2 현황. 공부상 지목은 ‘대’이고 현황은 ‘주거용건부지’로 이용 중이며, 현황상 목록 1을 통하여 진출입이 가능합니다.
- 건축물대장. 목록 1에 타인소유 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층주택 47.3㎡, 사용승인일 1942.06.23 건물이 등재되어 있으나 현황은 멸실로 판단되었습니다.
- 토지 조건. 계획관리지역 · 저지 · 부정형 · 세로한면(가)이며, 도로구역과 소로3류에 접하고 접도구역에 저촉됩니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정희 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항요건 확인. 전입일이 2012.03.28.로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 점유관계가 미상이라 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ과 토지·수목의 실제 경계 및 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 진출입 확인. 목록 2가 현황상 목록 1을 통하여 진출입하므로 실제 통행 형태와 경계를 확인해야 합니다.
- 접도구역 저촉 확인. 목록 1 일부가 접도구역에 저촉되므로 이용·건축상 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 정리 여부 확인. 일반건축물대장에 등재된 타인소유 47.3㎡ 건물은 현황상 멸실 판단이므로 공부 정리 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 임차보증금 확인 후. 선순위 임차보증금이 존재하면 실질취득비용이 달라지므로 보증금 확인 전에는 응찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 인수액은 아직 모른다”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 간단합니다. 2012.04.02. 비금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이정희의 2012.03.28. 전입이 그보다 먼저입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 이상 낙찰자 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
여기에 단독주택·토지 일괄매각, 일부 접도구역 저촉, 목록 간 진출입 관계, 현황상 멸실된 타인소유 건축물대장 기재까지 확인할 사항이 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인하기 어렵습니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
