광주지방법원 2026타경50008. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2248, 6층 건물 중 3층 302호입니다. 경매 용도표시는 대지이고 감정평가 이용상태는 공부상 ‘의원’, 현황 ‘공실’입니다. 등기상 현재 소유자는 김선식이며, 말소기준권리는 2020.05.29 설정된 남악새마을금고의 채권최고액 588,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정도 확인됩니다.
표면상 등기만 보면 선순위 가등기와 과거 근저당들은 이미 말소되어 있고, 2026.01.08 경매개시결정도 말소기준권리보다 뒤입니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 유한회사 희성의 전입일이 2018.10.16으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서도 안 되고, 반대로 매수인 인수 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50008 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2248 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 의원 / 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김선식 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 368,605,269원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.29 남악새마을금고 근저당권 · 채권최고액 588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
2014.08.07 김영창의 이전청구권가등기는 2014.12.29 이미 말소됐고, 과거 목포대성신용협동조합 및 이랜드 계열 근저당도 모두 말소된 이력입니다. 현재 분석의 기준점은 2020.05.29 을구 6번 근저당권입니다. 이후 근저당권 이전, 근질권 설정, 2026.01.08 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 신고 2명, 선순위 1명이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 희성 | 2018.10.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
| 유한회사 에드가 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유한회사 에드가는 2022.08.22 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 반면 유한회사 희성은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 성립과 실제 승계액은 미상입니다. 감정평가 현황은 공실로 조사됐으므로 현재 점유 종료 여부와 전입의 존속 여부 역시 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,890,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 남악새마을금고 | 588,000,000원 | 442,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 근저당권 채권최고액 588,000,000원 중 442,110,000원이 배당되고 145,890,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 2025.02.20 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있으므로 실제 배당 귀속관계는 원본 배당표 확인이 필요합니다. 이 근저당 미배당액 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 449,000,000원 | 442,110,000원 | 145,890,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 359,200,000원 | 353,371,200원 | 234,628,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 287,360,000원 | 282,536,960원 | 305,463,040원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 449,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 유한회사 희성의 미배당 보증금이 존재할 경우 실질취득가는 낙찰가에 그 승계액을 더해 판단해야 합니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악도청 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설 등이 주류를 이루는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 의원이나 현황은 공실입니다. 감정평가서 비고 역시 같은 내용을 확인하고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 15M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡, 토지면적은 748.4㎡입니다.
- 계획. 남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하고, 중로2류 및 소로1류와 접합니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수, 화재탐지·화재경보·스프링클러·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유한회사 희성 보증금 확인. 2018.10.16 전입이 말소기준보다 빠르므로 보증금, 점유 범위, 현재 점유 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 다루고 실제 성립요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 승계 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 총취득 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 공실과 전입내역 대조. 감정평가 현황은 공실이지만 임차인 전입내역은 존재하므로 점유 종료 여부를 현장과 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.02.20 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제사차유한회사 근질권이 설정돼 있으므로 배당 귀속관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세 없이 최저가만 보고 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — “신건 4.49억”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 물건의 말소기준은 분명합니다. 2020.05.29 남악새마을금고 근저당이고, 과거 가등기와 옛 근저당도 이미 말소됐습니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 2018.10.16 전입한 유한회사 희성의 보증금이 미상이기 때문입니다.
따라서 지금 단계에서 “매수인 인수 0원”, “실질취득 449,000,000원”이라고 확정하는 것은 위험합니다. 실제 미배당 보증금이 존재하면 실질취득 부담이 달라집니다. 게다가 비교 가능한 실거래가도 없어 신건 449,000,000원의 가격 메리트 자체도 판단할 수 없습니다. 등기 기준은 정리되지만 임차인 인수액은 미확정. 이 사건은 가격을 계산하기 전에 유한회사 희성의 보증금과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
