광주지방법원 2026타경50022. 무안군 삼향읍 남악리 트리폴리앙프라자 에이동 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점), 전유면적은 198.12㎡이고, 목록 1인 101호와 목록 2인 102호는 경계벽 없이 일체의 집합상가로 이용 중이며 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,810,000,000원으로 신건입니다.
권리 구조의 기준점은 2022년 주식회사골프존커머스의 근저당입니다. 그 뒤에 붙은 상가자치회 가압류, 무안군·국의 압류, 남악새마을금고 및 익산원예농업협동조합 근저당, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체가 매수인에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50022 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 에이동 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(상점) · 전유면적 198.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 사용승인일 2017.11.14 |
| 소유자 | 박만순 20분의 6 · 진중덕 20분의 5 · 황기용 20분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 2,810,000,000원 / 2,810,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 751,389,643원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 101호와 102호는 경계벽 없이 일체의 집합상가로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준선
말소기준권리는 을구 4번 주식회사골프존커머스 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원, 접수일은 2022.07.12입니다. 이후의 트리폴리앙 프라자 상가자치회 가압류 27,540,280원, 남악새마을금고 근저당 48,000,000원, 익산원예농업협동조합 근저당 500,000,000원, 무안군·국의 압류와 2026.01.13 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 골프존커머스 | 101호,102호 | 300,000,000원 | 8,000,000원 | 2022.07.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 커머스 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주식회사 골프존커머스는 전입일이 2022.07.26로 말소기준권리 2022.07.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 300,000,000원, 차임은 8,000,000원이며 101호와 102호를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다.
반면 ‘커머스’는 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사, 주민등록·점유관계 원본을 다시 대조해야 합니다. 이 미상 점유가 확인되기 전까지 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 완전한 확정값으로 받아들이는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,810,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골프존커머스 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 트리폴리앙 프라자 상가자치회 | 27,540,280원 | 27,540,280원 |
| 4. 근저당 · 남악새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 근저당 · 익산원예농업협동조합 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,903,959,720원 |
현재 배당 시나리오에서는 채권총액 875,540,280원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 미상 점유자의 실제 권리관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 배당 계산상 미배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,810,000,000원 | 875,540,280원 | 0원 | 1,903,959,720원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,248,000,000원 | 875,540,280원 | 0원 | 1,347,579,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,798,400,000원 | 875,540,280원 | 0원 | 902,475,720원 | 0원 |
배당 계산만 보면 2회 유찰되어 매각가가 1,798,400,000원까지 내려가도 계산상 채권총액 875,540,280원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 하지만 이는 등기상·배당상 계산일 뿐, 미상 점유자의 대항력 여부가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 따라서 유찰 가격만 보고 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 도립도서관 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 공공편익시설 등이 주를 이루는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 판매시설(상점)이며 전유면적은 198.12㎡입니다. 101호와 인접 102호는 경계벽 없이 일체의 집합상가로 이용 중입니다.
- 도로. 단지는 북측·서측·남측으로 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 대로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 938,100원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 원본 확인. ‘커머스’의 전입일·보증금·계약 당사자·실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 101·102호 일괄매각 확인. 두 호실이 경계벽 없이 일체로 이용 중이므로 현황·도면·등기상 구분과 실제 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 법정기일 확인. 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유자 명도 조건 확인. 주식회사 골프존커머스는 101호·102호를 점유하는 것으로 조사되어 있어 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업시설 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 2,810,000,000원입니다. 권리의 소멸 여부와 별개로 응찰가 적정성은 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.12 골프존커머스 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상으로도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 결론을 ‘권리 깨끗’으로 단순화하기에는 두 가지 변수가 남습니다. 첫째, 전입일·보증금이 미상인 ‘커머스’ 점유입니다. 둘째, 국세·지방세 압류입니다. 특히 미상 점유는 대항력 여부를 확정할 수 없으므로 실제 인수 위험을 닫으려면 원본 확인이 선행되어야 합니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 미상 점유와 세금 확인 전까지는 조건부 안전형으로 보는 것이 맞습니다.
