광주지방법원 2026타경50032. 전라남도 무안군 청계면 도림리 391의 다가구주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 공부상 사무실 및 계단실, 다가구주택이며 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이고 제시외 건물(ㄱ)이 포함되며, 목록 4는 4층 건물의 다세대 원룸 주택으로 기재돼 있습니다.
등기부만 보면 말소기준은 깔끔합니다. 2018.02.28. 산정새마을금고 근저당 180,000,000원이 기준이고, 이후 설정된 같은 금고의 근저당 48,000,000원·60,000,000원, 임의경매개시결정, 한국토지주택공사 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50032 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 391 |
| 용도 / 구조 | 다가구주택 + 토지 · 공부상 사무실 및 계단실, 다가구주택 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 172.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 디자인건축어울림유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 450,321,330원 / 450,321,330원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 362,741,856원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ) 포함 · 목록 3 지상 수목 및 지하수시설 토지가격에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소형, 점유는 별도 확인
현재 소유자는 디자인건축어울림유한회사입니다. 2016년 북교신용협동조합 근저당은 2018.02.28. 이미 말소됐고, 같은 날 산정새마을금고 근저당 180,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 산정새마을금고 근저당 2건과 2026.01.16. 임의경매개시결정, 2026.06.29. 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 5명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정호 | 3층, 4층 전체 | 50,000,000원 / 500,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현진 | 3층, 4층 전체 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규원 | 미상 | 미상 | 2022.04.05 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전준심 | 미상 | 미상 | 2022.11.08 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최봉식 | 미상 | 미상 | 2020.07.08 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 103㎡ 중 별지도면 표시 | 55,000,000원 | 2022.04.05 / 2022.03.22 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 이정호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 한국토지주택공사의 임차보증금 55,000,000원을 이정호의 보증금 50,000,000원과 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 다만 이정호 조사 보증금 50,000,000원과 임차권등기상 보증금 55,000,000원의 기재 금액이 서로 달라 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,321,330원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,903,213원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 산정새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,418,117원 |
현재 배당 시뮬레이션은 담보채권 288,000,000원을 전액 배당하고 소유자 잔여 155,418,117원을 계산하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 대항력 미상 임차인의 선순위 여부가 확정되지 않았으므로 최종 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건 관련 일련번호는 청계마을 북동측 인근 및 청계성당 남동측 인근에 위치하며, 농경지·자연림과 주거나지·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 타일·인조석물갈기 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 보일러 바닥난방, 위생설비 및 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 172.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 151,200원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ)이 포함됩니다. 목록 3 지상 수목(단풍나무)과 지하수시설도 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이정호 전입일 확인. 보증금 50,000,000원의 인수 여부는 2018.02.28. 말소기준보다 앞선 대항요건 존재 여부가 핵심입니다.
- 이현진 보증금·전입일 확인. 현재 두 항목 모두 미상이라 최악 인수액의 상한 자체를 계산할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 55,000,000원은 이정호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 보증금 금액 대조. 이정호 조사 보증금 50,000,000원과 한국토지주택공사 임차권등기 보증금 55,000,000원의 차이를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 이정호와 이현진이 모두 3층·4층 전체로 조사돼 있어 실제 점유관계와 계약관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 수목, 지하수시설까지 매각·평가 범위에 포함되는 부분을 현황과 원본 목록에 맞춰 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 별도 검증. 감정가 450,321,330원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 용도·인근 거래와 현장 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “말소형이지만 인수 0원 확정형은 아니다”
이 사건의 등기부는 어렵지 않습니다. 2018.02.28. 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 등기상 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 다가구주택 경매에서 더 중요한 것은 실제 점유자의 전입일과 보증금입니다. 이정호·이현진은 그 핵심 정보가 완성되지 않았고, 특히 이현진은 보증금도 미상입니다.
따라서 배당표의 인수 0원은 어디까지나 현재 시뮬레이션 값입니다. 한국토지주택공사의 55,000,000원은 이정호 보증금의 보증기관 승계라 중복 합산하지 않지만, 확약이나 대항력 포기 자료는 없습니다. 말소기준은 합격, 임차관계는 보류. 이정호·이현진의 전입·보증금 관계를 확정하기 전에는 실질취득액과 안전한 입찰가를 최종 확정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
