광주지방법원 2026타경50048. 목포시 산정동 성남빌라 2층 201호, 전유면적 67.44㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김현수이며 1997.12.24 소유권을 취득했습니다. 과거 근저당·가압류·압류는 대부분 이미 말소되었고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.10.21 임태호의 20,000,000원 가압류입니다. 2026.01.20 이 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 정한나가 2006.06.26 전입한 것으로 조사됐는데, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 현재 말소기준인 2025.10.21보다 훨씬 앞서지만, 보증금·임대차 내용이 미상인 상태에서는 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 이 사건은 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1754 성남빌라다세대주택 2층 201호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 전유 67.44㎡ · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 김현수 (1997.12.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임태호 / 20,769,481원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
1997년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 24,000,000원은 2025.12.23 해지로 말소됐고, 2025.05.14 주식회사우주물산 근저당 10,000,000원도 2025.09.01 이미 말소됐습니다. 우주물산이 신청했던 2025.08.20 임의경매 역시 2025.09.01 취하됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 등기는 2025.10.21 임태호 가압류와 이를 본압류로 이행한 2026.01.20 강제경매입니다. 해당 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 인수액은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정한나 | 2006.06.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 계산할 대상은 없으며, 실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 “인수 0원”으로 볼 수 없습니다. 배당표의 매수인 인수 0원은 임차보증금을 반영하지 않은 계산이므로, 권리분석 결론에서는 그대로 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 낮아졌고, 최저가 할인폭은 크지 않다
성남빌라 동일 전용면적 67.44㎡ 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 60,166,666원이지만, 2021~2022년의 70,000,000원·75,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 55,500,000원, 최신 거래는 2026.02의 61,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 67.44㎡ | 4 | 61,000,000원 |
| 2025.06 | 67.44㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 67.44㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.04 | 67.44㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2022.02 | 67.44㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.10 | 67.44㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 55,500,000원 |
최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.7%로 약 6.3% 낮고, 최신 거래 61,000,000원보다도 9,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 11.2% 하락해 있습니다. 즉 시장이 내려오는 가운데 최저가가 최근 평균보다 조금 낮은 정도이지, 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다. 더욱이 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로 52,000,000원만 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,336,000원 |
| 2. 가압류 · 임태호 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 임태호 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,664,000원 |
이 배당 계산은 집행비용과 가압류 20,000,000원을 기준으로 한 추정이며, 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당 또는 인수액은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 52,000,000원 | 20,000,000원 | 30,664,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 · 80% | 41,600,000원 | 20,000,000원 | 20,451,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰 · 64% | 33,280,000원 | 20,000,000원 | 12,280,960원 | 미확정 |
표면 가격은 유찰될수록 41,600,000원, 33,280,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수부담이 커질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 유찰가만 보고 안전마진이 커진다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전유면적 67.44㎡ 다세대주택. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 1997.04.07입니다.
- 입지. 목포공공도서관 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있습니다. 북동측·북서측으로 왕복 2차로, 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 273,500원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성남빌라는 10세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적은 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 정한나의 보증금, 임대차계약 내용, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최근 12개월 평균 55,500,000원 및 최신 거래 61,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 거래군보다 11.2% 낮습니다. 전체 평균 60,166,666원만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 최근 거래 표본도 적으므로 재매각 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 제공된 배당계산에는 임차인 보증금과 우선변제가 반영되지 않았습니다. 최종 배당요구종기 이후 채권자·임차인 현황을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “52,000,000원이 끝가격인지부터 확인해야 한다”
최저가 52,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 55,500,000원보다 3,500,000원 낮고, 최신 거래 61,000,000원과도 차이가 있습니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 먼저 봐야 할 변수가 있습니다. 2006.06.26 전입한 정한나의 보증금이 미상이라는 점입니다. 현재 자료만으로는 대항력을 확정할 수 없고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금 역시 계산할 수 없습니다.
게다가 최근 시장은 과거 거래군 대비 11.2% 하락했습니다. 소규모 10세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 더하면, 신건 최저가가 최근 평균보다 6.3% 낮다는 사실만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 결론은 “표면 가격은 최근 시세 아래, 그러나 권리비용은 미확정.” 임차보증금을 확인해 실질취득원가가 확정된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
