광주지방법원 2026타경50052. 무안군 일로읍 오룡리 ‘호반써밋남악오룡2차’ 201동 11층 1101호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인되고, 건물은 2020.08.19 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 18층 건물입니다. 현 소유자는 문선경이며, 2017.12.27 매매를 원인으로 2021.02.08 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 411,100,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.02.08 설정된 무안신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 근저당권과 2026년 임의경매개시결정은 이 말소기준권리보다 후순위입니다. 확인된 점유자 이경윤은 2022.06.23 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 미상이라 배당관계 자체는 원본 보완 확인이 필요하지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50052 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 5 호반써밋남악오룡2차 201동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 18층 건물 중 11층 · 실거래 비교면적 118.72㎡ |
| 소유자 | 문선경 · 2017.12.27 매매 · 2021.02.08 소유권이전 · 거래가액 411,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 2월 기준 950,060원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 점유자
말소기준은 2021.02.08 무안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.04.06 김가영 명의로 설정된 근저당권 180,000,000원은 2023.06.29 김태우에게 이전됐고, 2022.08.11 이진희 근저당권 520,000,000원도 후순위입니다. 2026.01.28 이진희를 채권자로 한 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경윤 | 2022.06.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이경윤의 전입일 2022.06.23은 말소기준 2021.02.08보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제관계는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 6.30억은 최근 평균의 107.8%
호반써밋남악오룡2차 118.72㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 584,636,363원, 최신 거래 625,000,000원, 최근·과거 추세 -0.1%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 118.72㎡ | 11 | 625,000,000원 |
| 2025.11 | 118.72㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2025.11 | 118.72㎡ | 14 | 598,000,000원 |
| 2025.11 | 118.72㎡ | 14 | 615,000,000원 |
| 2025.10 | 118.72㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2025.09 | 118.72㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2025.08 | 118.72㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2025.08 | 118.72㎡ | 6 | 588,000,000원 |
| 2025.07 | 118.72㎡ | 16 | 585,000,000원 |
| 2025.05 | 118.72㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 118.72㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.03 | 118.72㎡ | 16 | 585,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 584,636,363원 |
현재 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다. 최신 거래 역시 2026.03의 625,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 실거래 최저는 550,000,000원, 최고는 625,000,000원이며 최근 추세도 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 전체 실거래 평균 584,666,666원만 보더라도 그렇지만, 더 중요한 최근 평균·최신 거래 기준에서도 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 무안신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김가영 설정 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 이진희 | 520,000,000원 | 21,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,120,000,000원, 예상 배당액은 621,300,000원, 미배당액은 498,700,000원입니다. 이진희 근저당권에는 21,300,000원이 배당되는 것으로 계산되며 신청채권 200,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안행복초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물이며 사용승인일은 2020.08.19입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측은 왕복4차선 도로, 서측은 보행자전용도로, 북측 공원 건너편은 왕복6차선 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·남악신도시 도시계획구역·오룡지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 단지. 호반써밋남악오룡2차는 359세대이며, 실거래 비교면적 118.72㎡의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재점검. 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다. 최신 거래 625,000,000원보다도 높아 신건 가격에는 할인 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -0.1%이므로 전체 평균만 근거로 가격을 낙관하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 이경윤은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 보완 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.23 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 현 상태를 등기부·명세서에서 직접 대조하세요.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 미납관리비 950,060원이 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 8,700,000원으로 추정됐고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 신건 프리미엄
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 2021.02.08 무안신용협동조합 근저당권이고, 확인된 임차인 이경윤은 2022.06.23 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 민간임대주택등기의 현 상태와 임차인의 보증금·우선변제관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균 584,636,363원의 107.8%이고 최신 거래 625,000,000원보다도 높습니다. 추세 역시 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 인수 0원이라는 권리상 장점과 현재 가격의 메리트는 별개입니다. 현재 회차에서는 ‘싸다’가 아니라 최근 시세 이상인 신건으로 보는 것이 맞습니다.
