광주지방법원 2026타경50083. 함평읍 내교리 ‘거송라뷔랑’ 101동 14층 1404호 아파트입니다. 현재 소유자는 김현철이며, 2017년 5월 2일 166,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권 124,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 도이치파이낸셜 근저당, 이승호 근저당, 함평축산업협동조합·농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순한 편입니다. 임차인이 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 182,000,000원인 신건인데, 같은 면적의 최신 거래는 180,000,000원, 최근 12개월 평균은 178,500,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 시세보다 이미 높은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 305 거송라뷔랑아파트 101동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 83.41㎡ |
| 소유자 | 김현철 (2017.05.02. 거래가 166,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 도이치파이낸셜 주식회사 / 44,295,516원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 657,910원 (2026년 2월 마지막 주 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 보증금 인수 문제가 나타나지 않습니다. 말소기준은 2017년 5월 2일 영광함평신용협동조합 근저당권이며, 이후 등기된 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 84,000,000원, 이승호 근저당권 70,000,000원, 함평축산업협동조합 가압류 5,118,164원, 농협은행 주식회사 가압류 33,514,278원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
거송라뷔랑의 비교면적 83.41㎡ 실거래 12건을 보면 전체 평균은 191,750,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 220,000,000원·225,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 178,500,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 83.41㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 83.41㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2025.01 | 83.41㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 83.41㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2023.12 | 83.41㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2023.11 | 83.41㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2023.08 | 83.41㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2022.12 | 83.41㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 83.41㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 83.41㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 83.41㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2022.02 | 83.41㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 178,500,000원 |
최저가이자 실질취득가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.0%입니다. 최신 거래 180,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 191,750,000원 대비 94.9%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 124,000,000원 | 124,000,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 84,000,000원 | 54,652,000원 |
| 3. 근저당 · 이승호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 함평축산업협동조합 | 5,118,164원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 33,514,278원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 316,632,442원 중 예상 채권자 배당액은 178,652,000원, 미배당액은 137,980,442원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 137,980,442원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 173,870,842원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 202,583,162원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 유찰 시 매각가격이 내려가면 실질취득가도 함께 내려갑니다. 현재 회차에서는 최근 시세 이상이지만, 1회 유찰 가정가격 145,600,000원부터는 현재 제공된 최근 거래가격보다 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 거송라뷔랑은 107세대이며 준공일은 2006.12.13입니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 완경사·사다리형입니다.
- 도로 조건. 소로각지이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 223,400원/㎡, 관련 토지면적은 6,848.0㎡입니다.
- 가격 흐름. 최근 거래군이 과거 거래군보다 8.2% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 191,750,000원이 아니라 최근 12개월 평균 178,500,000원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득가 182,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 관리비 확인. 2026년 2월 마지막 주 기준 미납관리비 657,910원이 확인됩니다. 입찰 전 현재 체납액과 승계 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 후순위 채권자에게 미배당이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 깔끔합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 실질취득가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 178,500,000원보다 높고, 최신 거래 180,000,000원도 상회합니다. 여기에 최근 가격 흐름이 -8.2%인 만큼 현재 신건 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리상 안전성은 장점이지만, 가격 메리트는 유찰 여부를 지켜볼 사안입니다.
