광주지방법원 2026타경50116. 함평군 해보면 문장리 750-2의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 669.3㎡의 ‘대’이고 현황 역시 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다. 건물은 조적조 경사슬라브지붕 2층 주택이며 급배수·난방·태양광 발전설비가 설치되어 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함되고, 2층 태양광 발전설비와 토지 일부의 수목·조경석도 평가가격에 포함되어 있습니다.
현재 등기상 핵심은 2024.10.10. 설정된 나비골농업협동조합의 채권최고액 288,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 2026.02.10. 주식회사 일일특송의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·근저당은 이미 말소된 이력입니다. 문제는 등기보다 점유 임차인 확인 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50116 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 해보면 문장리 750-2 · 하귀길 15-25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 2층 주택 |
| 토지 | 669.3㎡ · 지목 대 · 단독주택 건부지 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조적조 경사슬라브지붕 2층 · 급배수·난방·태양광 발전설비 |
| 소유자 | 기성진 · 2023.04.20. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 327,545,420원 / 327,545,420원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
현재 유효한 부담권리 중 말소기준은 을구 12번 나비골농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이고 채무자는 기성진입니다. 이 근저당은 문장리 750-2 토지와 광주광역시 북구 본촌동 3078 양산지구현진에버빌 상가동 지하층 비101호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2026.02.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 2,500만원, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강근원 | 본건 목적물(가) 2층 부분 · 드럼 학원 | 25,000,000원 | 2026.03.03. 배당요구 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 강근원은 2층 일부를 드럼 학원으로 사용하며 보증금은 25,000,000원이고 2026.03.03. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 말소기준일인 2024.10.10.보다 앞선 대항요건을 갖췄는지, 배당에서 우선변제를 받을 수 있는지를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 327,545,420원, 실거래 비교는 보수적으로
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 327,545,420원으로 유찰 없는 신건입니다. 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 보지 않고, 현장 상태·토지 가치·건물 상태와 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,545,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,385,636원 |
| 2. 근저당 · 나비골농업협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 일일특송 | 300,000,000원 | 34,159,784원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 588,000,000원 중 322,159,784원이 배당되고, 미배당액은 265,840,216원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자 주식회사 일일특송은 현재 회차에서는 청구금액 300,000,000원 중 34,159,784원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산되어, 전체 채권 미배당액은 각각 330,432,173원, 382,105,739원으로 증가합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함평해보우체국 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 조적조 경사슬라브지붕 2층으로 외벽은 적벽돌·화강석 붙임, 내벽은 벽지·인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 난방설비, 태양광 발전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 669.3㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가), 공시지가 56,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건. 강근원의 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 말소기준 2024.10.10. 이전 대항요건 취득 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구. 강근원은 2026.03.03. 배당요구를 했지만 우선변제 순위는 확정되지 않았습니다. 보증금 25,000,000원의 실제 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표상 인수 0원 주의. 현재 계산값은 0원이지만 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 임차권 확인 전 인수위험을 0으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 태양광 발전설비, 수목·조경석이 평가에 포함된 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보. 나비골농업협동조합 근저당은 다른 부동산과 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 배당관계를 확인하세요.
- 신건 가격. 최저가는 감정가와 동일한 327,545,420원입니다. 동일 조건 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 임차인 확인이 먼저다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.10. 나비골농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 권리들도 대부분 이미 말소되었습니다. 그러나 이 사건에는 2층 드럼 학원을 점유하는 강근원이 있고 보증금은 25,000,000원입니다. 배당요구는 했지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 미상 상태입니다.
또한 신건 최저가 327,545,420원에 대해 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 말소 구조는 양호하나, 임차인 권리 확인 전 인수 0원 확정 금지”입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 임차인의 대항요건·배당순위와 실제 현장가치 확인입니다.
