의정부지방법원 2024타경1602. 파주시 다율동 청석마을 운정동문디이스트 801동 3층 302호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2006.02.10. 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 설정된 국민은행 추가 근저당, 최종태 근저당, 국의 가압류·압류, 신윤주 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 233,800,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적대 최근 12개월 거래 평균은 306,833,333원, 최신 대표 거래는 290,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 기준으로는 가격 메리트가 생긴 구간입니다. 특히 2026.06 같은 3층 거래도 305,000,000원에 기록돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 청석로 350, 801동 3층302호 (다율동,청석마을 운정동문디이스트) |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 12층 중 3층 |
| 소유자 | 차형진 · 2006.02.10. 소유권이전 (2003.12.08. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 233,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2006.02.10. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2010년 국민은행 근저당, 2015년 최종태 근저당, 2021년 국의 가압류, 2022년 국의 압류, 2024년 신윤주 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 채권 규모와 미배당액은 크지만 예상 매수인 인수는 0원으로 계산돼, 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인의 추가 취득비용으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 76.2%
동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균 306,833,333원입니다. 거래 범위는 279,000,000원~360,000,000원, 최신 대표 거래는 2026.08의 290,000,000원입니다. 현재 최저가 233,800,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%로, 신건 감정가 단계와 달리 현재 회차에서는 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 10 | 323,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 평균 | 84.881㎡ | 12건 | 306,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,073,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 34,726,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 최종태 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 국 | 118,672,075원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 신윤주 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 577,672,075원 중 예상 채권자 배당은 229,726,800원, 미배당은 347,945,275원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청석초등학교 북측 인근이며, 주위에 대단위 아파트단지·공원·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 302호이며, 위생·승강기·난방·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 시세 자료 기준 1,026세대, 사용승인 관련 기준일은 2005.12.15입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 매각 진행 확인. 2024.11.13 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.02 매각기일이 실제 진행되는지 법원 공고를 최종 확인하세요.
- 선순위 근저당 원본 대조. 국민은행 을구 1번 근저당에는 변경등기 이력이 있으므로 최신 등기사항과 배당 기준을 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 233,800,000원은 최근 12개월 평균 306,833,333원의 76.2%입니다. 경쟁입찰로 가격이 상승할 경우 최근 거래 279,000,000원~360,000,000원 범위와 비교하세요.
- 같은 층 거래 참고. 2026.06 동일 면적대 3층 거래가 305,000,000원으로 확인됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 163,660,000원, 3회 유찰 시 114,562,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 구간을 함께 비교할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 가격도 내려왔다
이 사건은 2006년 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 334,000,000원에서는 최근 12개월 평균 306,833,333원보다 높은 수준이었지만, 1회 유찰로 최저가가 233,800,000원까지 내려와 최근 평균의 76.2%가 됐습니다. 최신 대표 거래 290,000,000원과 2026.06 같은 3층 거래 305,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 가격 메리트는 분명히 생긴 회차입니다.
다만 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 과거 집행정지통지 이력도 있으므로, 등기상 권리보다 현재 점유와 매각 진행 상태의 최종 확인이 이 물건의 실전 체크포인트입니다.
